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时评:如何从根本上解决地少钱多

时间:2012-09-27 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  为何房价这团“面”越“和”越大?--皆因“面少水多”,即“地少钱多”,地方政府和开发商便借助“掺水”和“泡沫”原理,拼命往地价和房价中“注水”和制造“泡沫”,结果房价这个“面团”就越“和”越大。


  其实,“地少钱多”的根本原因是计划经济的思维作怪。要求经济又好又快地高速发展本身就违反经济发展的规律。因为经济发展本身就是有起有落、有上有下的,没有必要过度地干预。中央从2003年就开始地房地产进行调控,但由于经济处于上升期,加上措施不当,结果房价越调越高。


  对土地和房地产开发实行过度的垄断和行政干预,造成供地和开发不足,导致地价房价轮番飙升。而我们不是采取增加供应、满足需求这类疏导型的管理方式,而是采取加大垄断强度和力度、压抑需求这类堵塞和限制型的管理方式,结果房价越调越高。


  改革开放30多年来,我国GDP增速大约平均在9.8%左右,高位一般不超过13%,低位一般不低过8%;CPI近年来的变化也大致是在3%~8%之间。其实,好的“婆婆”只需要在经济发展和物价上涨过高或过低时才干预经济的运行,在上述范畴内基本上不用操心,没有必要穷折腾和瞎折腾。


  但现在中国房地产已经处于“地少钱多”的状况,要改变“水漫金山”的状况似乎难度比较大,现在还不得不为了稳增长而适度“开闸放水”。不仅中国如此,欧美发达国家也都在开动印钞机来缓解经济衰退的危机。


  因此,只有先从增加有效供给的方面来加以解决--即通过有效增加住宅开发的土地供应来改变“面粉比面包贵”的状况。


  不过,不能只是发个文、喊几句口号,要有效地增加住宅开发的土地供应,首先要调整中央和地方分税的比例,从根本上改变地方政府长期依赖土地财政的状况。然后要破除大一统的土地管控制度,不能用计划经济的思维和做法来下达用地指标,而应当用法律手段来保护农地耕地。


  对城市的用地应当主要在城市规模的扩大范围上加以限制,一旦中央同意地方城市范围的扩大,就应该放权让其在城市范围内合理地规划发展用地,而不是人为地用计划和指标来设限。


  目前,最大的问题是政府对城市范围内的集体用地、小产权房没有用好、管好,对城中村、旧城区和旧厂房无法沿用过去低价征地的手法来储备土地。因此,地方政府既无积极性加大住宅用地的供应,同时也存在土地储备越来越少、集中统一供地越来越难的情况。


  广东和广州实行的三旧改造试点经验应该向全国推广,并且应该长期地实施。三旧改造——即旧厂、旧城、旧村的改造,实际上是在一定程度和一定范围内部分恢复和重启土地协议转让,但是在政府参与并监管的前提下进行的。这样,就在一定程度上打破了大一统的土地垄断制度,对于有效地增加住宅用地和推进新型城市化的发展与建设起到很强的推动和促进作用。


  此外,还应当适当地放宽单位集资建房和适当地恢复一些福利分房的制度,实行多元化的供地和住房供应制度。这比单一靠政府解决保障房、开发商建商品房这种二元的住房机制要更加适合中国的国情。


  总之,采取多元化的供地制度和多元化的住房制度,才可以从根本上解决目前“地少钱多”、“面粉比面包贵”的困境和矛盾。同时,还可以从根本上改变房地产市场土地和开发双重垄断的格局,从而在制度上形成合理的资源配置机制,使得“和面”的水和面的比例适当,房价这个“面团”就不会再越“和”越大。

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