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冯仑称泉州工业地产开发潜力大

时间:2012-09-19 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  工业地产租金上涨


  2009年7月,万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目,对其进行再次开发。之后TCL集团回租一半面积,租期6年。经过一年运营,园区其他部分分租给美的、速必达物流等公司,出租率从之前的60%增长到90%。“这个模式不是在炒地,也不是投机,而是国外已经形成的很成熟的产业模式。”冯仑说。


  据分析,十年前,一些发达城市的写字楼被外资购去,同时外资也看中许多发达城市的住宅地产。十年过去了,新兴工业地产开始崛起,但仍处于起步阶段,比如上海是全中国工业地产最发达的城市,但其价格仅为东京的1/4。


  “住宅等于房地产”的时代正在结束,从去年开始楼市已经发生变化,住宅市场萎缩了10%—20%,但商用不动产、工业地产租金上涨了约30%。根据国际市场的规律,人均GDP超过3000美元,房地产开始发展;当人均GDP超过8000美元,房地产不再等于住宅,商业地产开始增多。目前我国有20多个城市人均GDP已进入这个标准。”冯仑称。


  或成行业投资“蓝海”


  据分析,工业地产相对其他类别的项目更具安全性。首先,工业土地价格仅为周边住宅和商业用地的10%—20%,相比国外的40%—60%,国内工业地产价格低了3至4倍。值得注意的是,目前国内主要城市的工业地价都远低于成本价。“这样的现象在国内是普遍现象,对于泉州地区,这样的投资机会也是存在的,泉州的工业地产到目前为止还没有进行深度开发,也未进入到真正的商业运营模式中。”业内人士说。


  工业地产的资产价值主要源于租金,而在当前中国市场,这部分的租金常被低估,这也就意味着存在补涨空间。一旦项目以租金获得稳定的收益,投资人就可通过资产证券化获取更多的收益。


  冯仑认为,工业地产的租金补涨时间窗口已经打开,随着产业升级、城市化等带来的巨大需求,该领域将成为行业的投资“蓝海”。


  服务模式需要创新


  冯仑表示,今后多年,随着经济发展,我国的商用物业将进入快速成长期——现在地产商是“厂长+资本家”,从事的是制造业,今后将转型为服务业,演变成“导演+制片人”的角色。


  “我把房地产行业分成三个阶段,第一个阶段主要就是‘地主加工头’,第二个阶段是‘厂家加资本家’,第三个阶段是‘导演加制片人’。”冯仑认为,从具体经营重点来看,第一阶段重点在制造上,原料成本都是竞争要素,主要看能否买到便宜地段、能否降低生产成本,和做鞋做衣服的道理都是一样的;第二阶段的重点是运营能力,竞争焦点已经逐步转到人的身上,关键看能否把品牌和服务做好;至于第三个阶段,就是不动产金融了。

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