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陈国强:切忌盲目进军产业地产

时间:2012-09-13 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  产业地产不是区域发展单纯的分享者,而是发展地方经济的重要推手。作为投资运营商,要和地方成为寻求发展的共同体,并作好产业和地产的完美融合,不可盲目决策。


  在宏观调控依旧持续的影响下,具有地方经济“硬”支撑的产业地产,眼下正在持续升温。但并非都有足够的理性。


  通常所说的产业地产其实是广义上的。它实际上是房地产业和旅游、养老、物流、工业等其他产业双重或多重组合下的新兴地产运营模式。除了我们熟悉的一些形态外,产业地产还有其他类型,比如临空产业地产、创意产业地产、信息产业地产、生物医药产业地产、环保产业地产、总部经济等等。


  现在的产业地产和之前的产业园区相比起来,二者之间存在一定的区别。首先在投资运营主体上,过去各地各种形式和规模的产业园区,其投资运营主体是地方政府或有地方政府背景的管委会,而现在的产业地产,民营企业则扮演了投资运营的主体;其次,在运营重点上,过去的产业园区主要侧重于招商引资,而现在的产业地产是产业为表、地产为里;最后,在政策工具和运营手段上,现在的产业地产主要是提供运营和配套服务,这和过去以“三减两免”为主要政策工具也有很大差别。


  近年来,产业地产之所以广受关注并快速复制和成长,其发展机遇有以下几点:首先是区域经济的发展机遇。对地方政府来说,无论是产业地产,还是产业园区,对地方经济的贡献是有目共睹的,地方政府优先考虑的是如何带动地方经济发展,刺激投资,创造税收。往往,一个成熟的开发区或者一个成熟的产业地产项目,不仅可以解决当地的就业问题,还可以增加税收,提升区域价值,对周边的区域也可以发挥比较明显的示范效益或溢出效益。因此,地方政府对产业地产的发展投入了非常高的热情;其次是行业自身发展升级带来的机遇。过去十多年,房地产行业诞生和成长了很多有实力的企业,这些企业已经具备了足够的资金能力、行业经验、社会资源以及资源整合能力,产业地产也自然成为它们顺理成章的新选择;最后,当前的行业调控为产业地产创造了一个新的机遇。调控背景下,商业地产、养老地产、旅游地产等非住宅地产可谓是“因祸得福”逆势扩张。


  产业地产作为企业转型和拓展战略空间的重要方向,在当前,它既是规避调控、绕开土地招拍挂制约的有效方式,同时和住宅项目相比,它可以获得有别于常规地产项目的高额利润。这表现为以下五个方面的利润点:一是城市基础设施开发所带来的利润点;二是土地一级开发以及土地转让的收益;三是房地产开发的销售利润;四是后期运营管理的利润;还有一个很重要的利润增长点就是土地的增值与溢价收益。


  成功转战产业地产的关键在哪里?这恐怕是很多企业都非常关心的。产业地产和常规的住宅地产、商业地产相比,其投资运营的要求显然更加复杂。作为产业地产的运营商,需要有更高的资源整合能力和更大范围的招商能力,还需要衔接好政府企业资源,这些都是最基本的要求。最重要的是,产业地产需要同时作好产业和地产的融合与有效衔接。


  当前,国内产业地产发展过程中出现的一些问题也值得关注。一方面,土地资源的价值如何体现、挖掘和提升,很多产业地产运营商缺乏基本的经验;另一方面,各地很多产业地产都在做低端化的重复性建设,同一个城市同质化的园区较多。


  企业转战产业地产,需要注意几大风险,并作好相应的管控措施。首先是政策的风险。这里面包括国家宏观层面的产业政策,包括区域的发展规划,还包括地方官员相关的人事变化等等,这些因素的变化都可能会给项目的运营带来风险。其次是资金的风险。由于时间比较长,投资渠道和常规地产相比又有不同的特点,对投资商资金链是个严峻的考验。最后是开发经营的风险。如何做区域运营、城市运营,开发的形态、方式,经营的要素等等,对于新进入的投资运营商而言,在经营管理上,随时随地都可能面临风险。


  还需要特别强调的是,投资运营商对产业地产要树立一个正确的观念:产业地产不是区域发展单纯的分享者,而是推动地方经济的重要推手。所以,产业地产的投资运营商首先要有正确的发展定位,要和地方成为寻求发展的共同体,在此基础上,才有可能获取投资的受益、开发的收益,这同样也是产业地产真正能够实现可持续发展的基本保证。

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