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张宇良:商业地产突围慎用违禁手段

时间:2012-09-12 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  商业地产过热,目前正处于泡沫骤起的阶段,未来2-5年必将形成井喷式供应。而大量劣质、同质化的项目血拼,必然导致商业地产泡沫被击穿,甚至留下无数烂尾楼,和严重的社会问题。


  比如2011年“西南部某中心城市”综合体的兴建达到了历史最高峰,据2011年上半年不完全统计,大“西南部某中心城市”范围内在建的城市综合体达到了150个,主城区超过了110个,仅其中57个项目的总体量已超过3386万方,从个数和总体量上看,“西南部某中心城市”已是全国之最。


  其实不然,据笔者掌握的情况看,截至目前,未来3-5年入市的综合体将达200个。这些能称为综合体的项目标配是4-7万平米的购物中心一个,1-3座甲级或准甲级写字楼、酒店、公寓然后是住宅。当然,近200个项目是加上正在规划未开工的项目,包含未拆迁、未挂牌但已经私下在做前期定位的项目。仅以”西南部某中心城市”市“退二进三”战略为例,三环以内的专业市场系数外迁,西南食品城、家具厂、512建材市场、荷花池市场等等市场还未完全外搬,就市场上未来N个综合体的定位和初步规划早已出炉。而这些原址上的规划商业 ,多以综合体为主。”西南部某中心城市”市各个区以及下属政府单位各自为战,全然不顾市场现状,盲目上马商业,充当了商业地产泡沫的直接推动力量。


  2012年9月16日尚泰百货将试营业,10月26日奥克斯广场、天虹百货开业,未来一个多月时间,该市将有5家百货、购物中心共计超过40万平方米商业面积投放市场。其中尚泰百货营业面积2万余平方米;九方购物中心总建筑面积10万平方米;来福士广场总建筑面积31万平方米;奥克斯广场商业面积20万平方米,位于其中的天虹百货建筑面积4万8千平方米。而整个2011年,该市新增10000平米及以上商场超市面积53.3万平米,增幅高达23.3%;新增5000-10000平米商场超市2.7万平米。


  随着数百个城市综合体项目的陆续完工,该市将迎来商业地产将面临“刺刀见红”般激烈竞争。


  摆在所有商业地产开发和经营者面前的首要议题就是:如何突出重围?


  突破竞争无非就是差异化细分市场,寻找自身核心竞争力,在相对的蓝海完成资本升值。但政府主导的总规盲目上马大量同质化项目的背景下,总体量供过于求、劣质项目同质化严重、优质项目依然短缺的时下,对于那些还停留在“以住养商”模式,期望短平快捞一把、根本不会长期持有,更没有专业团队的公司,无疑把目光投向“销售返租”这一开发模式。

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