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叶檀:希望房价降50%的人要失望了

时间:2012-09-12 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  希望房地产价格下挫50%的人要失望了,如今房地产价格不上升,土地交易大不如前,地方财政吃紧,只能恢复房地产的套现地位。


  反向指标是,当1993年的海南、2011年的鄂尔多斯房地产泡沫破裂之后,当地的经济链条遭遇重创,成为不可承受之重。房地产对于经济的捆绑力度之强远超过我们的想象,它是用世界上最强的强力胶粘成的。


  房地产市场回暖从今年二季度开始,大城市成交量逐步上升,而后价格逐渐反弹。到三季度末,形成推地与开发商抢地风潮,以弥补上半年土地收入的不足。


  8月27日,北京市土地整理储备中心刚刚一次性公布11宗经营性用地出让公告,其中宅地9幅,这11宗地块将从9月17日开始竞价。8月30日,北京再次挂出4幅地块。从8月17日以来,北京已经四次集中推出入市地块。截至目前,9月将交易的地块达到23幅,其中宅地14幅。9月单月土地出让金,可能超过前8个月住宅出让金总和。


  不仅北京,各地都在大规模推地。温州市政府一次性推出52宗共3220亩土地;8月27日,杭州一次性出让占地达456亩的主城区7宗地块,最终成交价合计54.38亿元;8月24日,石家庄公开出让8宗市内热点区域地块土地使用权;武汉也于同日迎来36宗地块的集中拍卖,其中最为热门的16宗城中村改造土地,总成交金额达到105.28亿元;厦门近日也发布公告,将于9月7日公开出让17幅地块。土地的饕餮盛宴正式开幕。


  目前土地市场从低谷回升,推出的地块条件较为优惠,开发商由此进入大规模拿地期。据 《证券日报》记者不完全统计,7家大型房企3天内斥资88.68亿元在一二线城市抢地。其中,万科击败中海等强劲对手,两天内以46.71亿元连拿合肥和广州两地块。拿地的企业包括央企,也包括大型民企,从目前土地市场的强势回潮可以看出,开发商把土地看成最好的套现品种。


  要满足去年的土地出让收入,地方政府下半年起码得完成几千亿元以上的土地收入,才能渡过目前的难关。 根据国土部公布的数据显示,上半年全国住宅用地供应量为4.72万公顷,仅完成了全年住房供地计划的29.6%。财政部数据显示,上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。北京中原市场研究部统计数据显示,全国主要的13个典型城市在前8月,土地出让金合计为2473.5亿元,同比2011年同期的4076亿元下调幅度达到了39.3%。


  笔者曾经说过,中国经济在下行过程中出现虚拟化趋势,看铜不是铜,看铁不是铁,而是融资工具与套现工具。铁矿石融资渠道因为钢铁行业利润下行而接近于崩溃,此后是铜库存激增,成为套现工具。无论是铁矿石还是铜,任何一种资源产品的套现能力都无法与房地产市场相提并论。


  在制造业继续低迷、房产税近期难以推出的情况下,土地财政卷土重来毫不奇怪,土地是通向现金、降低地方财政负担的最重要的通路。本想通过此次经济下行周期,倒逼出中国的经济结构转型,倒逼出中国的投资与内需平衡经济,不过,到目前为止,投资经济与房地产经济呈现了复活趋势今年1到8月,国家发改委批准了1555个重点项目,将使未来投资增加1万亿元以上。而此时,与吸引民资等相比,拉动房地产是最现成、最不伤筋动骨,也是最易见效的解决债务的办法。


  我们已经除了房地产之外找不到其他发展经济的杠杆了吗?此次债务链条紧绷、大批项目无米下炊,同样吸引人眼球的是,中国规模以上工业企业利润下滑,此前一直做大规模的央企,坐拥20多万亿资产,为什么不能将非核心资产打包出售?一则可以降低垄断收益;二则可以吸引民资购买相关资产,为这些资金找到更多出路;三则可以提升中国经济的创新能力与竞争力。与其让土地成为吸引资金的黑洞,不如让国有非核心资产,成为地方政府债务减负的主要通道。


  当然,最终房产税改革仍要提上议事日程,打破垄断、建立公平的竞争环境,才是中国不被经济周期打垮、摆脱土地套现路径的根本。

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