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项 峥 :未来楼市“以价换量”的力度或将增大

时间:2012-09-11 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  据最新发布的全国房地产开发和销售数据,8月楼市主要指标略有回升。但宏观经济运行指标,如工业增加值、投资和消费等指标则继续下行,反映出经济寻底的过程尚未结束。楼市究竟会“向左走”,还是“向右走”,不确定性因素仍很多。笔者以为,从各方面指标比较看,今年以来的楼市运行与2008年惊人相似。所以,回顾一下2008年楼市的运行轨迹,或许从中能捕捉到未来楼市的某些信息。


  首先,宏观经济背景非常相似。2008年,在国际金融危机的巨大冲击下,我国经济增速从高位急剧回落,当年四季度GDP增长从三季度的9.6%急剧下降了3个百分点。分季度看,2008年四个季度GDP增速连续回落,且回落速度明显加快。工业增加值、出口均出现高位大幅回落。今年以来,我国宏观经济运行下行压力明显加大,一、二季度GDP分别增长8.1%和7.6%。7月以来,宏观经济仍在寻底。8月官方和汇丰中国制造业PMI指数均明显回落。作为经济先行指标的发电量增长也明显放缓。出口需求大幅萎缩,7月出口增速由6月的11.3%降至1%。工业企业经营压力增大,社会就业预期不稳定,消费增长放缓。


  其次,住房供应指标运行态势基本相似。一是房地产开发投资增速均连续回落。2008年,全国房地产开发投资增长20.9%,较上年下降9.3个百分点;今年1至8月,全国房地产开发投资增长15.6%,较上年同期大幅回落17.6个百分点,且总体呈现出逐月下降的态势。二是房屋新开工面积增长显著放缓。2008年,全国房屋新开工面积增长2.3%,较上年下降17.1个百分点。今年1至8月,全国房屋新开工面积下降6.8%,而上年同期为增长25.8%。三是房屋竣工面积增速显著回落。2008年,全国房屋竣工面积下降3.5%,而上年为增长4.3%。今年1至8月,全国房屋竣工面积由年初增长45.2%大幅下降至20.2%。需要注意的是,今年1至8月全国房屋竣工面积增速比上年同期上升了5.5个百分点,突出反映了当前房地产开发企业的去库存压力较2008年更大。四是土地购置面积急降。2008年,全国房地产开发企业本年购置土地面积下降8.6%,而上年为增长11%。今年1至8月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降16.2%。截至8月末,全国待售商品房面积达3.2亿平方米,约为2008年末待售商品房面积的1.7倍,较上年末增长18.5%,足见房地产开发企业面临的去库存压力有多么严峻。


  第三,住房需求指标均处于萎缩状态,商品房销售面积明显萎缩,居民购房意愿不足。2008年,全国商品房销售面积下降19.7%,而上年为增长23.2%。今年1至8月,全国商品房销售面积下降4.1%,而去年增长4.9%。虽然近4个月楼市销售回暖,但这主要是刚性需求集中释放的结果。从政策层面看,限购、限贷政策对投资投机性住房需求的抑制效果较为明显。按照商品房销售额和商品房销售面积推算,2008年全国商品房均价为每平方米3877元,2008年全国城镇居民家庭人均可支配收入为15781元,以3口之家居住100平方米计算,房价收入比为8.2。今年上半年,全国商品房均价为每平方米5834元,全国城镇居民家庭人均可支配收入为12508.5元,照此推算的房价收入比为7.8。尽管如此,部分热点城市,如北京、上海、杭州的房价收入比则在明显恶化,主要是房价涨幅显著超过收入增幅,再加上收入和财富分配呈两极分化,实际上具备购买条件的刚性需求总量较2008年有显著下降。2008年二季度,央行全国城镇储户问卷调查显示,未来三个月内打算购买住房的居民占比为15.1%,处在历史较低水平。今年二季度,央行全国城镇储户问卷调查显示,未来三个月内打算购买住房的居民占比为15.7%。


  综合住房供应各项指标分析,当前房地产开发企业对楼市运行的悲观预期可能要超过2008年。当然不能不提的是,为应对国际金融危机挑战,2009年我国启动了4万亿经济刺激计划,及时将适度从紧货币政策调整为适度宽松的货币政策,有效扭转了经济下滑态势。目前,我国宏观经济下行压力仍未缓解,各地陆续出台了规模较大的稳增长投资计划。但考虑到全球经济再平衡过程中新的经济增长点尚未形成,经济刺激计划只能暂时缓解经济下行压力,且效果明显弱于2009年,并伴有较大的副作用。不仅如此,由于地方政府财力有限,投资计划能否顺利实施存在较大不确定性。因此,综合各方面因素看,笔者预期,未来开发商“以价换量”加快资金回笼的力度可能会有所增大。

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