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商业地产泡沫2

时间:2012-09-05 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  截至目前,整个大陆经济犹如热锅上的蚂蚁,正在为09年4万亿刺激计划,10万亿信贷,以及08年后近3万亿的灾后重建费用,所带来的流动性买单。


  在传统经济三驾马车中,外贸于08年全球金融危机之后一蹶不振,沿海制造加工企业举步维艰;内需两极分化,底层人群消费在CPI高企境地中乏力;唯独政府主导的“铁公基”以及打着灾后重建旗帜,疯狂旧城改造的投资活动愈演愈烈。物价翻番上涨,楠木、古玩、艺术品。以及作为传统经营场所的商铺也轮番上涨。


  说到底,不管是商业地产还是住宅地产,都脱离不了经济基本面。


  还是举例说明,某县级市,城市副中心临街底商,50平米,08年转让单价1.2万,总价60万。当时房东因为自己赚到了,因为该铺面最早是几千元收入囊中的,能在08年这样的年景以1.2万没平米卖出去,还是不错的价钱。但同样是这个铺面,2010年年中,二手房东转手以单价2.5,总价125万卖出。1年多的光景。该铺面市场价翻了一番!!房租也由原来的单位月租金30元,上涨到2010年年中的75元。


  看上去就是一起普通的交易,但整个街上的老板认为,自己的铺面价格已经上涨了一倍,即使还是在自己手上,但,在心目中依然是资产翻了一番。


  类似的一个县,新城区2楼商铺,新建2010年出售价格5000元每平米,当时散售了近2000平米。与此同时,多层洋房售价2800元每平米。时至今日,紧挨的另一项目,2楼商铺售价1.3万。而该小区的高层售价3700元每平米。


  商铺翻番,住宅上涨50%左右。


  不管是老城的核心地段,还是在新城商业副中心,不管住宅是否因为基数小而政府少,总之大多数县级市商铺,在09年以后至2012年,最少都是上涨了100%。个别县市还有翻了几番的情况。这个结论是在调研了几乎所有县级市,省内二三线城市之后的结论,断然不是看报表和报纸得来的,是用脚量的市场。


  当然,一般来讲老城一铺难求,一般都不出售,但以时间轴为准,市场报价依然比09年翻了一番,很多老城核心边缘新修的购物中心,临街底商可以买到5-6万每平米。而核心地段的最高租金是单位300-700元每月。


  那何来商业地产货币化之说?


  还是举同样的例子,某一条街道上只要有一家铺面出售,紧邻的铺面老板就会以整个价格来对自己的商铺价格进行评估,进而推挤到自己的个人资产。好比,之前有2间铺面,共计80平米,是在03年以几千元的价格买入的,但旁边有人以3万每平米的价格售出,此老板马上就得出自己的商铺值240万的结论,并且为自己的个人资产加上这个数,本来要卖掉面包车再买个一汽捷达,但个人资产猛然在数目上增加,可能会买个“图冠”或者买个别克君威,甚至宝马奔驰……换句话说,这是一种畸形资产意识主导下的非理性消费。


  上升到区域和国家,这个社会的价值没有大幅增加的情况下价格翻番,这就是典型的经济泡沫,而当前这种泡沫正是由于本文开头列举的政府一些列措施有关。


  在各县级市省份,这种在09年之后发生的商铺租金翻番,价格基本翻番的市场现象,进一步促进了商业地产的泡沫化发展。市场消费者认为买住宅可能会受调控,但只要买商铺,很快就可以翻番;政府也把商业中心的打造作为最有利的拉动经济增长的手段,成为城市综合体的最直接推动者;开发商也在这种市场狂欢和政府打压住宅地产背景下,倾全力转型做商业地产。


  不用太久,只需2-5年,商业地产的这轮泡沫就会击穿,依靠投资为主的这种脆弱的经济基本面。而企业法人和购买群体,也将会为此论疯狂付出血的代价。

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