中国首选投资工业园区|产业园区信息发布交流平台

登录 | 免费注册 | 广告服务 | 关于我们 | 帮助 | 收藏本站

全国客服热线:
020-29800777

您的当前位置:捷径网 > 产业地产资讯 > 专家观点 >

资讯详情

杨建平:跳出地产思维 产业地产须读懂政府规划

时间:2011-10-28 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  在近日某机构举行的企业独栋与产业园区高峰论坛上,中关村不动产商会会长杨建平指出,产业地产须跳脱出传统的地产思维,他指出,“作为产业园区发展,必须要跟政府的大方向,渠道相吻合,才会得到政府准备给你的机会,机会给有准备的人”,杨建平说,“我还是提醒大家读一下“十二五”规划纲要,两万字,里面藏了20万亿的国家拨款,你们少看一个字就少一个亿的体会。”

 

  以下为中关村不动产商会会长杨建平在该论坛上的演讲实录:

 

  首先讲的创新理念这一点,我想在于产业地产,尤其是科技产业地产,科技这两个字和这个词代表着一种创新,在我们做各种产业发展过程中,在我们做科技地产产业发展的过程中,也应该注入创新这两个字,创新我想第一我想讲一下改变销售的观念,看看在座的可能有1/3是销售商,如何改变,在这个产业地产里面如何改变自己的销售观念,我建议大家换位思考,把你们自己设定为一个小老板,一个科技创新企业的小老板,你作为一个科技创新企业的小老板有一份专利,你买到了一份专利,或者几个人发明了一个专利,几个人攒了一点钱用这个专利生产科技的产品,非常希望得到风险投资资金对你们产业开发的投资,这个时候跟房地产根本不沾边,这个时候专注的就是谁会租给我一个最便宜的房子,让我在这个房子里面得到一个安静的环境去创造我们的产品,维持我们的生存,这个应该是一到两年的时间,这个时候政府投资也好,各方面的融资也好,使他们的产品在中试的阶段,他需要大一点的房子配合,中试阶段的投资更大于初步的投资,这个时候的风险投资是要分离股份的,具有抗风险能力的企业才敢投。第三个阶段就是进入市场的调研阶段,产品要在市场上考虑销售的问题,原来孵化的地方不具备大规模生产的环境和条件,比如说我们现在很多公司目前面临着转移、外迁的可能性,因为经过十年、二十年的研究和孵化,已经成长起来了,产品成熟的,他的产品的市场占有率已经自己能看到了,需要大规模生产了,这个时候就要离开中关村那个地区,高房租,高地价,高人工,高成本的环境,而去到一个类似于良乡这样的地方获得更大的面积,更好的物流的配送,更好的港口的输出。

 

  而这种企业在没有上市之前,它是轻资产,重效率,重流通的,他不需要买你的,什么时候开始买你的房子,上市或者说圈更多的钱,买你家的房子,变成上市的1/3的条件,这个时候他才会考虑花多少钱买房子,进入到上市的条件里面去,整合资产配置的条件。

 

  我说的前面这些话是作为配合科技地产做销售的各位,你们要换位思考一下,一个科技产业在不同的阶段需要什么样的房子和什么价值的房子,不要片面的认为有公司就能买房子,不是这样的,一般科技企业最初一定是创业型的,买不起房子,需要大量的政府的支持,所以为什么说前期的科技地产开发主体都是政府,因为政府可以承载着,用政府的钱支撑未来更大的税收,而很多的开发商不能承担这些,你要讲现金流,投融资,不可能政府的行为变成企业的行为,这一点是我从创新思维,销售这一点换位思考,从开发商的角度变化到科技,企业家的角度考虑如何销售。

 

  第二个方面的创新,我们作为开发商,现在有的政府的开发商,也有私人的投资不动产,这些开发商出现,希望大家换位思考,要换到政府的决策上思考问题,为什么要支持产业地产,产业地产最终的目的是什么,不是卖地,一定是政府支持产业地产的发展,一定是支持这个产业的发展,要这个产业成为聚合,成为联盟,成为放大,因为我们国家的产业都是中小型,没有大的产业,所以国家要求支持产业发展,所以说现在出现了很多专业园区,他就是引导某一类产业向一个地方聚集,用专业园区使更多的同类产业,同类技术在一块聚集,从而达到规模化,达到国家的规模化,只有这样才会产生国家的规模化,比如说关于软件外包,美国很多的国家很发达,软件需要外包,我们国家以中关村为例,不是每个企业都可以拿到国外整体的软件包,所以中关村出现软件联盟,是由上百家企业合起来的,由联盟、协会承包国外发达的软件包,然后分解小的软件包,再分解给联盟的会员,然后组织起来完成这个业务,获得效益。所以国家要求是想把产业聚集,把产业发展壮大,不是想你卖地或者卖房子,我们先考虑政府支持哪个角色,或者政府支持的方向你达到了没有,想通了没有,是不是能够认可,配合,而后再做产业地产,这是两个方向的转变,给大家提一下。

 

  角色的转变是关键,角色转变不好,可能开发也不成熟,也可能会受到很多很多的制约,甚至会受到政府的一些控制。

 

  第二个改变是从建筑理念上的改变,很多的政府领导和主要的开发商还是从建筑的形态,首先是从土地获得,然后土地的规划,然后是房屋的建设,建筑的规划,建筑的管理和建筑销售,从这个思路去考虑,思考问题,我建议大家再变换一个思维考虑问题,你从还是那句话,从科技企业,他要什么,他要这个房子干什么,他为什么需要这个房子,他更多的在这个房子里面需要什么样的配套或者说舒适度,信息的规划,这个方面是我们需要转变的,从建筑向使用去考虑,第二个改变要看到未来,现在大家,尤其是年轻的同志已经接触了很多,像云计算,物联网,信息的无限传递,摆在我们面前离我们很近很近了,我们在几年的时间内就可以变成人手可及的使用工具和方式,有可能改变我们办公的环境,办公的方式,交流的方式,生活的方式,甚至还要改变交通的方式,因为信息是随时都可以得到的,如果靠指尖上工作,创意的产业很可能改变工作的方式和办公的方式,这个要有一个超前的想法。

 

  大家知道,我们前几年不考虑这个问题,而十二五规划以后,新一届的领导人出现,会有新的政策出现,包括国际环境组织对中国的压力,一定会导致所有的建筑,所有的土地利用都会加上这些现实的条件,节能、环保、低碳,在这里我想说,科技企业可能也需要这些东西,再有一个改变,不动产变成移动产,这个观念也会改变,十二五规划里面强调了中国产业结构的大调整,大调整带来的是什么,潜台词就是变换,“十二五”前提下国家要求产业结构调整,你这个产业已经不符合我们园区了,出局,引进来的就是新的产业,“十二五”规划相关的产业,这种产业结构的调整就是你原来的不动产的业态变成了移动产,以前企业买了你的地能不能出去,根本出不去,怎么样出去,或者怎么样转移产业,或者自己提升产业,都是开发区要想的事情,园区要想的事情,他不去改变自己,他就创造低效益,低价格,怎么样改变,我们园区要迫使他改变。

 

  “十二五”规划里面,大家都学了,我还是提醒大家读一下“十二五”规划纲要,两万字,里面藏了20万亿的国家拨款,你们少看一个字就少一个亿的体会,国家产业主导,国家强调的非常清楚,在未来五年里面,国家20万亿怎么使用,讲的特别清楚,甚至讲到了某一个产业要给多少钱,这个产业做到什么条件就给你钱,如果给你钱,给多少钱都讲到了。我们作为产业园区发展,必须要跟政府的大方向,渠道相吻合,你才会得到政府准备给你的机会,机会给有准备的人,如果我们不准备,准备不充足,那些钱就是给一些有准备的人。

 

  产业地产刚才秘书长提到了,产业地产现在正是一个热点方向,但是我们不能用房地产思维方式讨论产业地产,要站在产业的方向来考虑产业地产,而不是站在房地产的方向探讨产业地产,希望大家这方面跟我们达成共识。

 

  关于“十二五”提到的其他的重大产业,这里就不描述了,最后我想说,这次的“十二五”规划还有一个值得大家思考的问题,中国改革开放三十年,以前叫粗放式发展,人获得了经济价值,能够获得地区的价值,老百姓的价值,国家的价值,无论产业类型,产业方向,无论开发模式,“十二五”的要求全部变了,产业方向变了,产业规划变了,开发模式变了,开发的方式也变了,这是一个很大的转变,我们作为从大产业类别来说,今天已经进入了产业地产的起步阶段,房地产的阶段已经消化完了,产业地产的阶段刚刚起步,我们应该站在时代的前沿,历史的前沿,站在一个新的“十二五”规划角度上看待我们的产业地产应该如何发展,我相信随着大家的热情,随着产业地产队伍的不断壮大,相信产业地产会带来更多的升级,也会给大家带来更多的效益,谢谢!

 

分享到:

相关阅读

关于捷径网 | 公司简介 | 人才招聘 | 免责声明 | 友情链接申请 | 联系我们 |

客服热线:020-29800777 传真:020-31077756 投诉与建议:020-29800777  粤ICP备14009802号 

Copyright© 2000-2011 ® All rights reserved. 捷径网® 版权所有

工业地产营销、工业园区招商、厂房出租 、写字楼出租第一门户网——园区捷径网

如果您没找到合适的厂房,您还可以:

1、免费发布厂房求租信息 立即发布

2、致电捷径招商客服,享受专业服务(免费)

在线客服:

捷径来帮您

客服热线:

020-29800777