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贡毅:工业园区最终是服务商

时间:2011-10-25 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

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圆桌互动论坛现场

    议题:伴随中国经济产业结构的变革,未来中国工业地产的发展新模式

      主持人梁春:贡总在规划、建设和招商的时候,如何体现国际化标准跟本土实际情况相结合的情况,您谈到服务的理念,如何引进第三方服务机构的模式还有盈利点是怎样的。在招商的过程中,如何处理政府、企业和服务机构多方的关系,谢谢大

         贡毅:首先非常感谢主办单位,有机会跟大家交流。津通国际做的是园中园,上来就选择了非常艰难的道路,因为没有平衡的内容,工业地产通常是骨头,而且是非常难啃的,如果边上有商业地产,就不会下精力将工业地产搞好,如果地产搞起来,工业地产增值就算了,因此可以说是背水一战,没有生钱的地方,如何将骨头啃出来,因此做规划的时候就想,如果做大量的标准厂房,实际上长三角是有很多的厂房空在哪里,为什么就无法做这样的工作。我们做的是业态规划,我们跟很多国际和著名的企业打交道,很多区域给了很多优惠的条件,他们希望找到真正有效运营的平台,当初我们做了很多的工作,因为国内的工业园区未做很好的形态规划,只是简单的归纳为电子厂房和机械厂房,其中有很大的学问,首先该地区准备打造怎样的业态,我们围绕长三角为核心为出发点,发现周边的汽车、电子和装备工业总体的水平是比较好的,确定了这些行业后,围绕行业的特点,先做产业规划,同时在规划过程中,又考虑了供应的设施,例如物流和信息生活配套,宿舍、会议中心、展示中心,希望企业在营运过程中可以运用公共的平台,从而降低运营的平台,因为前期业态的规划,同时做了商业和资金的规划,投入产出如何靠增值服务回收,我们跟当地的民营企业合作,因为有了该平台可以跟国际企业进行对应链和对接,园内创造一个工作岗位,就可以为周边创造10个岗位,因此企业进驻的时候就要考虑配套的企业,从而带动就业。因为规划上的灵活,将房屋设置几个路口,空间内部可以进行调整。企业来的时候,水、土壤都进行很多的检测,我们的租金要比周边的土地贵1/3,甚至更高,尽管如此还有很多的企业愿意进驻,主要还是前期规划上做了功夫。

         欧美企业对环境有敏感的要求,虽然认为租金贵了一点,以先进的生产力引导先进的产业,说起来容易,但是做起来比较难的。我们告诉合作伙伴,这是一批园区,如果进来大家就可以联手,因此有一些企业鼓足勇气,在这里亏一、二年也会跟着我们一起做,前提是今后到其它地区的话,要带着企业共同去发展,因此进驻了很多专业服务机构,我们过去是做产业的,因此思路和经营模式、人才团队是地产的模式,我认为工业地产是地产的要素,我个人认为占了1/3,在引进合作伙伴上还有很多的方法。

        公司来到园区内,我们专门的搭建一块布,就是考核服务机构每年的增长,发现怎样的问题,就帮助他们如何解决,只有服务机构满意,他们壮大了我们的园区才有价值,园区的价值就是依靠企业的发展壮大。

     我们没有很多的资金,也没有政府的支持,因此要靠市场化的运作模式。如何处理企业政府和服务机构的关系,我们的定位就是企业的企业,我们是提供服务的企业,政府在扶持企业的时候,有些地方出现断层,我们讲三大服务:生活配套服务,政府行政服务,一个星期将营业执照办好,有什么问题,政府帮助解决。但是过程中的很多问题需要专业的机构解决,政府在招商的过程中,对企业的服务承担了这些责任,企业进入后如何提供服务,通过向政府呼吁,出台哪些政策将外包业务给到他们。因为信息不对称,企业财知道可以通过租赁设备或者是租借人员降低企业的成本。

     对于制造型企业,帮助他们处理跟政府协调的工作,主动的为他们对接服务的要素,在发展的过程中,例如融资和国际化的过程中提供各种服务要素。

       举一个简单的例子,园区内有展览公司,帮助周边地区的公司到国外进行展览,包括衣服如何穿,展览如何做,打出的口号中国企业可以卖1500美元,我们有大大小小很多类似的机构,包括租赁设备。我们也走了一条艰辛的道路,也领略了工业地产中的要素,如何将政府、企业和服务资源有机的打造在一个平台,工业园区最终是服务商,看到的是有幸的内容,最有价值的是无形的,让顾客认可的价值,谢谢大家。

       现场嘉宾:贡总的演讲让我们学习到了很多内容,尤其是后期的规划和服务,对当地有了全方位的带动,我有一个疑问,从规划和全球布局、招商过程以及后期的服务中投入是非常大的,工业园区主要的盈利来源有哪些,回收期大概是多长时间。

         贡毅:每个工业园区在发展过程中最核心的问题就是投入和回报的问题,造一个房屋都需要投入和回报,服务的回报是怎样的,目前的收入有三块,一块是租金收益,一块是投融资收益,另外一块是服务收益,未来的园区会调整收益,现在租金收益达到了70%,有30%的收益来自于增值服务,这一点是了不起的。

       我们的招商团队是很优秀的,他们是搞金融、设备租赁的,而且有海外多年的经历,园内和周边区域企业的意识是很强的,例如租赁行业已经拓展到了汽车租赁,因为企业不希望更多的投资固定资产,关键还是意识的问题。

        现在世界500强企业真正造厂房的是比较少的,不进行固定资产投资。他们愿意购买你的服务,不但是购买厂房的使用空间,我们要做的就是提供符合要求的服务,我们要在三年内使服务收入超过租金收益,并不是降低租金的收益,而是通过增值服务提高收益。

        现场嘉宾:投资回收期的折算是多少年?

        贡毅:这是动态的,包括投资的财务费用。国内的园区中很少有像我们这样盈利的,因为我们是学金融的,我们帐算的是比较好的,但也是比较艰辛的,目前有基金公司愿意跟我们合作,服务商愿意跟我们合作,因此未来会输出管理和招商模式,很多机构愿意跟我们合作的原因是因为存在增值的能力,谢谢。

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