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蔡云:三问题困扰产业地产 缺钱少规划市场支撑弱

时间:2011-10-24 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  中国房地产协会商业地产委员会秘书长蔡云在第三届中国企业独栋与产业园区高峰论坛上发表演讲,她指出,产业地产从03年诞生,从冷到热,如今面临着三个主要问题:缺乏市场支撑、收到资金瓶颈、产品单一并缺乏一体规划。


  以下为中国房地产协会商业地产委员会秘书长蔡云演讲实录:


  第一点,就是这个市场缺乏支撑,这个情况下基础设施和整体状况是非常差的,在这种情况下,我们的开发投资又是投资周期非常长,投资量非常大的,在这种情况下最主要的就是靠政府主导,我们产业地产对于政府的依赖是非常强的,包括今天在座的房山区政府的领导,如果说产业园区离开政府是很难做到的,一方面开发企业需要研究这个市场的需求,同时研究这个区域经济的发展,比如说产业园区,为什么要设在这个地方,这个地方是什么样的发展的状况,历史、未来和将来发展的方向,研究我们政府对这个产业的支持力度,同时更要对我们的企业,包括这个区域未来的发展做一些清醒的判断,同时我们要主导这个市场的发展,在我们房地产行业,当时我记得做现代城的时候,潘石屹提出一个要么顺应市场,要么主导市场,在这个情况下,我们是顺应市场还是主导市场,对我们开发企业都是一种考验。往往是这样的,产品做完了导致使用率下降,使用率下降连带产品滞销,租售都出现了问题,观察市场的判断是我们在选择这个项目的唯一关键所在,现在我判断就是缺乏这种对市场了解的支撑。


  第二个问题,产品的单一化和缺乏一体化的规划和建设。我们知道一个产业基地,一栋厂房,一个办公中心,包括写字楼,都不是单独存在的,毫无关系的互联的关联的,以产业生产为例,从前期的研发到后期的物流,一系列的环节都是产生出制造出成本的,我想对于我们所涉及的一连串的问题,都体现了房地产产品当中,因为房地产产品承载了产业地产发展的一系列的活动,所以我想一旦我们发现产品的规划、施工、设计,一体化经营出现缺失的情况下,整个房地产,包括产业地产的情况就会陷入出租、出售的困境,这种情况下,从开发环境上来讲,现金流就出现断裂,现金流断裂,我们对产品的质量,整个园区的发展都是最大的困境。


  第三点,我想就是产业园区的融资渠道狭窄。融资渠道狭窄阻碍了我们企业的发展,我想尽管产业地产政府主导,但是房地产开发过程中,仍然是以市场为主导,把房地产开发推向市场,只是政府起到一个主导的作用,但是在开发经营上主导的是我们,开发企业,在这种情况下,资金密集型是我们产业地产开发的典型的特征,在房地产开发的过程当中,包括房地产、住宅地产、商业地产等等,从我们目前来看,资金情况是我们首选的最重要的一个问题。


  面对当前这种房地产资金渠道单一、窄小的问题,势必会带来整个行业发展的困境,一般来说,产业地产资金来源,我们想无外乎几点,一个是企业的自有资金,一个是预售的资金,再有就是银行融资的资金,这几种途径很难满足整个企业园区的运营和管理,这是当前瓶颈问题。


  同时,我们的金融创新模式非常滞后,在这个基金,RITS方面非常的滞后,使我们的企业缺乏后期的支撑,影响了我们整体的实力,我想对于我们企业园区的中长期规划和发展都是不利的,使我们产业地产受到了严重的阻碍。


  以上这三个思考,是我认为这个产业园区、独栋地产很突出的问题,我想既然我们是行业协会,我们在这方面对这个市场要冷静的思考,是我们的责任,因此在这个研讨会上,我想给大家,特别是业内人士提出一些建议和思考,一方面从行业协会,希望他提出建议,我们主导政府,影响政府出台相应的合理的政策,同时房地产业在运行当中更加完善,更加成熟的发展,以上就是我对产业园区的思考,希望得到大家的支持,谢谢!
 

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