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产业地产刚起步 投资年回报率25%左右

时间:2011-10-14 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

郑晓军,作为国内最早的天使投资人,现任绿野资本集团(Greenfield Capital Group)大中国区董事局主席。从2009年开始,他带领绿野资本团队主攻房地产领域的投融资,尤其是产业地产

4月3日,郑晓军接受了理财一周报记者的专访,讲述了绿野资本现状和未来发展方向,以及自己对市场的观察和判断。

据介绍,绿野资本目前在运作的基金资金规模近70亿元人民币,包括海外5亿美元,中国大陆有35亿元人民币。其中,绿野新兴信息产业基金募集10亿元,用于投资东北地区4-5个信息产业园区建设。 该基金资金来源主要是地方政府与内地企业家投资,使用时间仅2年左右,而年收益率则将超过50%。

郑晓军表示,绿野资本将在当地设立项目公司,由项目公司开发信息产业园,在这之后,绿野资本则将由地产私募基金转身PE,将信息产业类公司引入产业园,寻找其中即将上市的公司,将产业园资产注入准备上市的公司内,换得股权,在公司上市后获得回报。

他对产业地产极为看好,一方面是产业地产刚刚起步,竞争相对小;另一方面,绿野资本原来对于工业地产、旅游地产等产业地产就很有经验。

针对国内产业地产的开发和招商存在的问题,郑晓军提出一些建议。首先,他认为,每个产业都有其自身的发展规律,产业园区很多时候起到的是一种聚集作用。如果缺乏协同关系这个核心点,只是生拉硬拽地将一些产业硬性聚拢在一起,达不到产业聚集的效果。其次,他认为,园区的灵魂和前期的产业规划息息相关,开发之前一定要做好规划,规划时的定位决定了园区应该倡导怎样的文化。后期所要做的就是根据规划招商引资,明确吸引哪些企业入驻,拒绝哪些,不加以选择是不可取的,不能没有目标和方案。

对于郑晓军而言,他最烦恼的是国内很缺乏产业地产投资人才。因为传统的企业和体制没有办法去吸引如此多的优秀人才,所以他们采用的解决办法是合伙制,以此来吸引行业人才。

相比产业地产,这两年越来越多的开发商转战传统商业地产,针对这一现象,郑晓军认为这是羊群效应,“开发商没有认清自己公司的发展战略,只会跟随头羊”。他认为,开发和运营商业地产需要很强的产业链整合能力。

受政策调控影响最大的住宅市场是否还有机会?郑晓军认为,随着城市化进程的快速推进,住宅地产仍然有很多机会。未来住宅地产的投资机会将主要在细分市场的住宅地产(比如青年公寓、老年公寓、白领公寓等等)和不同产权的住宅地产(比如公共租赁房、酒店式公寓、共管式公寓、房屋合作社等等)。

主业转为投资产业地产,旗下两基金预计年化回报率50%

理财一周报:绿野资本这几年发生了哪些主要变化?在国内目前有哪些业务?哪块业务是公司的主要收入?

郑晓军:从2009年开始,绿野资本开始发生较大的变化,主要体现在:业务重点从原来的金融衍生品转为以产业地产领域为主;业务区域从原来的以北美为主到业务遍布全球五大洲,尤其是以大中华区为主;业务领域从原来的单一基金管理业务到产业地产的全产业链,从产业规划、专项规划、产业投资到招商引资、城市配套设施建设。

在国内这几块业务都有涉及,目前投资业务还在投入期,公司的主要业务收入还是规划咨询和招商引资方面。

理财一周报:公司地产投资现状如何?

郑晓军:目前在几个城市都在进行科技园区和城市配套设施的建设。

理财一周报:绿野资本的核心竞争力是什么?

郑晓军:我认为,绿野资本的核心竞争力来自它构建产业生态圈的理念、产业地产垂直整合的竞争战略、资本加地产的投资业务模式。

理财一周报:开发商为了应对调控,纷纷选择转型做商业地产,您怎么看这种现状?可以给一些开发商建议吗?

郑晓军:这就是所谓的羊群效应,大家都没有清晰的公司发展战略,只会跟随头羊。商业地产是一种高级地产开发和运营模式,需要很强的产业链整合能力。建议开发商与绿野资本这类的产业地产投资公司合作,把自己的房地产开发经验优势和产业地产投资公司的产业链整合能力相结合来打造自己的核心竞争力。

产业地产刚刚起步,

投资年回报率25%左右

理财一周报:产业地产现在有什么“机遇”和“挑战”?您如何看待 产业转移 ?

郑晓军:机遇是产业地产的空白点很多;挑战是产业地产的业务模式和产业环境还不完善。

产业转移对产业的转出方是产业升级的好时机;对产业的转入方是招商引资、发展地方经济的机会。

理财一周报:您觉得中国产业地产市场是怎么一个现状?刚刚起步,还是已经开始激烈竞争?

郑晓军:刚刚起步,发展水平还很低,大多数领域都不存在激烈竞争。
 
理财一周报:既然刚刚起步,未来会不会有更多的开发商转战产业地产?投资产业地产的难点在哪里?

郑晓军:这是一定的。但产业地产投资的难度也很大,主要体现在以下几点:第一,要有很强的产业背景知识。第二,要有很强的产业链整合能力。既要有产业规划能力,还要有专项规划能力;既要有产业地产开发能力,还要有产业地产运营能力;既要有产业地产的投资能力,还要有产业地产的招商能力。第三,要有很强的产业基础设施。项目既要有城市基础设施,还要有产业基础设施。

理财一周报:投资产业地产的平均回报率是多少?相比住宅和商业地产呢?

郑晓军:年化回报率在25%左右,介于住宅地产和商业地产之间。

理财一周报:产业地产市场总是和地方经济发展联系在一起的,投资产业地产打交道最多的就是政府。您对内地政府在产业地产开发和招商方面的印象是怎么样的?

郑晓军:第一,产业规划缺失。产业规划是产业地产的龙头,主要是弄清楚产业地产的开发目标,不重视产业规划等于不想知道需要做什么。第二,招商引资盲目。招商引资没有目标和方案,基本靠天吃饭。第三,园区开发无序。基本上无开发计划。

理财一周报:绿野资本在产业地产领域的未来发展方向是什么?

郑晓军:中国稀缺类型的产业地产。
 

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