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价格优势带动未来花都置业热潮

时间:2011-06-14 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

      2006年,广州市政府将花都确立为广州城市副中心和产业发展新基地,许多地产专业人士纷纷预测:2006-2007年广州地产的焦点将出现在花都,花都将再续华南板块的地产热潮。

  据了解,花都1-10月份一手楼均价为3059元/平方米,番禺区同期的均价为4911元/平方米,中心市区均价更加超过7000元/平方米。广州中心城区楼价一路高涨,目前花都楼的性价比优势显而易见。在价格的引导下,未来几年花都将成为普通市民置业的热土。

  同时,随着“北优”战略地不断推进,花都楼价近年来也断以双位数字上升,当地买家对洋房单位的消费力和市区买家对别墅单位的消化力都非常强。有数据显示,目前各大发展商在花都的土地储备多达600万平方米,未来诞生更多超级大盘的区域也将出现在花都。因此不少地产人士都预测,未来两三年花都楼市将迎来更多机遇和挑战。

  日前,在市场契机的引领下,一场题为“广州北优新住区———花都”的区域发展研讨会在本报举行。碧桂园集团、雅居乐集团、祈福集团、中房集团、合和集团等抢先进驻花都的发展商代表和业内专家以及媒体三方对未来花都未来市场发展、政府规划、居住环境等问题进行了探讨。

  楼价优势明显

  据了解,花都区2003年一手住宅均价为1950元/平方米,2004年的均价为2100元/平方米,2005年达到3000元/平方米。今年1-10月份花都区一手楼均价为3059元/平方米,这一价格只为同期天河区珠江新城等价格超过1万元/平方米区域的1/3。

  虽然本身花都楼市今年来也一直保持凌厉的升势,如新华东面新区府板块楼价的升幅超过30%,本地开发商开发的新都城市花园、毫利花园、蓝山雅境和馨庭花园等毛坯均价都达到了3500-4000元/平方米。而雅居乐集团开发楼盘的洋房单位升幅最高更达到了50%。

  但由于该区楼价原来的处于较低的水平,2003年花都楼市均价为1950元/平方米,因此价格优势已经成为花都吸引市民置业的最大优势。“只要有实惠,就有市场。”不少业内人士都因此看好花都楼市,番禺华南板块从以往的边缘区域发展成为市民置业的核心板块之一,也让更多人看到了花都楼市的未来。

  机遇挑战并存

  虽然在楼价高企的现状下,花都楼市拥有价格优势以及区域的利好,但是有业内人士指出,花都房地产起步较晚,在未来这个最多超级大盘扎推的地区,如何吸引更多市区的市民到花都置业,如何与番禺、南沙等区域竞争,今后如何进行产品开发,都成为该区楼市发展核心问题。

  数字表明,虽然目前番禺区一手楼均价已经接近5000元/平方米,但成交金额套数等为花都区的一倍。根据广州市房管局“阳关家缘”的统计数据,今年前10个月,花都区一手商品住宅的成交宗数为6214套,销售面积80万平方米、销售金额24亿元,而同期番禺区的成交套数达到了11391套,销售面积1390万平方米,成交金额68亿元。另外,目前花都一手商品住宅的平均套型面积达到110-120平方米,业内人士预测,今年年底到明年花都推出市场的住宅单位仍不会受到“国六条”限制套型面积的影响,但后年开始,70%的户型面积应为90平方米中小户型的规定将对花都区一贯以来的置业需求有一定的影响。

  雅居乐广州营销中心媒介策划副经理吴耀华

  商业地产发展空间大

  由于花都楼市发展还没到成熟阶段,进驻的大发展商也没到集中开发和竞争的时候,目前的花都楼市开发和市场消化都比较平衡,尤其是商铺,几乎不愁卖,这证明商业地产还处于起步阶段,发展空间很大。另外在住宅方面,以花都雅居乐为例,虽然开发和销售的速度都不算很快,但单盘的成交量就达花都总销售量的20%。相信随着其他大开发商的相继开盘,会拉升花都楼市的成交量。

  目前花都新华以本地买家为主,而山前大道板块是以外来买家为主。所以无论新华还是山前大道的楼盘,未来要主攻广州买家的话,都要解决好日常交通和心理距离的问题。(姚泳湫)

  广州同创卓越房地产投资顾问有限公司执行董事、注册房地产评估师陈柳青


陈柳青

  花都楼市需要厚积薄发

  机场搬迁是花都发展的一个契机,新机场高速等快速路网,使得花都于广州市区的距离更近了,更加受到市民关注。但花都楼市的发展也是厚积薄发的一个结果。花都和当年华南板块的相似之处在于两者都是一片热土,但不同之处却是华南板块已经发展成为广州的一个中央居住区,但花都目前的发展方向则是一个卫星城。(姚泳湫)

  广州市恒升房地产开发有限公司营销策划部经理李明


李明

  看好发展潜力和前景

  发展商投身一个区域的房地产发展,都是看中这个区域的发展潜力和前景。业界有这样的说法,华南板块楼盘的客户都是天河区的白领,因为番禺紧邻天河区。而花都则是紧邻白云区,该区市民目前北上置业的趋势并不明显。目前交通、配套和心理距离是影响市民到花都置业的三大因素,这些因素也决定要吸引更多市民北上置业需要一段时间的发展。(姚泳湫)

  合富辉煌研究部首席市场分析师黎文江

  花都房地产后劲优势很大

  相对于华南板块房地产发展先天不足、后期也滞后的规划,花都规划局的力量显得很强,而且目前花都区又重新强调将房地产作为支柱产业,这都给花都提供了房地产未来发展的良好土壤。在产业支持方面,花都已经建立起物流、汽车、皮具等多项支柱产业,优质的就业人口,很好地解决了花都楼盘的买家需求问题。

  另外,对于广州买家来说,花都目前主要支持的陆上交通道路更加顺畅,目前花都的均价也就在3000多元/平方米,同样都是大型发展商开发的产品,加上花都有山有水的环境优势,这显得现在花都楼的性价比要高。

  但另一方面,花都房地产同时也存在不少劣势。比如过多的收费站,这就大大影响了广州人往花都置业的热情。花都无论是新华镇还是山前大道板块,与白云区都隔着花都镇区,这造成了即使交通时间相当,但广州买家对花都仍存在遥远的心理距离。另外,在大开发商围城造势、教育医疗配套、文娱配套等各方面,花都仍有不足。

  此外,根据统计,目前花都的主力户型达120-130平方米,令人担心的是,未来地区供应要达70%中小户型的国家政策,显然不符合花都本地买家喜好购买大户型的习惯,而目前到花都置业的广州买家仍以度假为主,大户型需求偏多。

  根据广州住宅5年规划,在保障型、调控型、市场型住宅方面的供应数量,花都与番禺都相当,但目前两地的住宅成交仍有很大的差距。据两地1-10月的成交数据,无论在成交套数、成交面积、成交总额和成交均价上,花都与番禺都有近一倍的差距,有的甚至超过一倍。像花都1-10月全区的成交总套数是6214套,而番禺则为11396套;1-10月花都成交总金额为24亿元,番禺为68亿元。差距大就证明了花都楼市后劲优势很大,眼前花都发展商要解决的最大问题是,如何开发和定位未来的产品。(姚泳湫)

  专业人士伍毅华


伍毅华

  白云区市民置业北倾

  目前花都楼盘主要分为山前大道的别墅盘和新华镇的洋房单位两种。花都楼市的客户群主要分成三类,第一类是原住民,第二类是外来投资者,随着汽车、皮具、珠宝等行业的发展带动,一般外来的投资者在花都经商两到三年之后,会开始在本地置业定居。第三类是来自机场、各大航空公司的员工。除此之外,花都楼盘目前要吸引更多的广州市民置业则显得成本高,而成交量低。但值得关注的是,目前越来越多的白云区江高镇、人和镇一带市民来到花都置业,他们的置业倾向也有可能越来越倾向北边。

  2003年,花都楼市均价为1950元/平方米,2004的均价为2100元/平方米,2005年达到3000元/平方米。今年上半年,新华东面新区府板块楼价的升幅超过30%,如本地开发商开发的新都城市花园、毫利花园、蓝山雅境和馨庭花园等毛坯均价都达到了3500-4000元/平方米。而雅居乐集团开发楼盘的洋房单位升幅最高更达到了50%。(姚泳湫)

  碧桂园集团谢先生

  心理距离比实际距离远

  目前碧桂园假日半岛的目标客户群是以广州买家为主。根据楼盘销售部的统计,假日半岛现有成交买家中广州客的比例达到7成。因此对碧桂园来说,如何有效地吸引广州客来到花都并不是最大的问题。谢先生表示,之所以假日半岛能吸引如此多的广州市民前来置业,首先一点是假日半岛的规模和定位,楼盘本身定位度假大盘,所以不存在常住楼盘所存在的日常楼巴、交通成本等问题;另外碧桂园这个强大的品牌效应,对广州市民来说也是购买的信心保证。

  近来花都新一任领导班子公开表示,房地产将作为花都龙头产业来抓,因此相信未来几年花都对房地产的各项配套都会有大力投入建设,尤其是轨道交通搞好的话,整个地区的发展商都能受惠。但其实,目前花都与广州的交通连接也很充足,包括机场高速、广清高速、广花路等。可能因为广州人对花都一直以来的传统印象就是远郊地区,而且路程中又隔着白云区和多个花都镇区,往往就忽略了实际的交通时间。花都楼盘至今对于广州市民来说,心理距离要比实际距离远,这是花都楼盘要吸引广州买家面临最大的问题之一。(姚泳湫)

  广州市合和置业发展有限公司营销部经理张鸣


张鸣

  花都楼市炒作成分少

  花都楼市升温,由机场搬迁就开始。花都楼市的发展有自身产业的支持,住宅作为产业发展的一种配套,市场本身就有庞大的需求,所以花都市场并没有很多炒作的成分。未来轨道交通建成后,花都楼市肯定有更大的变化。交通是是否能吸引更多广州人到花都置业的关键。(姚泳湫)

  祈福集团市务部副经理刘敬华

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刘敬华

  祈福花都项目2008年入市

  刘敬华表示,目前祈福在花都的项目仍在开发阶段,真正进入市场要等到2008年。祈福集团与以往在番禺、南海单一投资开发住宅地产不同,这次进驻花都市场是多元化模式发展多个综合性项目,涉及住宅房地产、工业城及物流业等五大行业,总投资达150亿元。

  祈福在花都投资的项目16个,最大面积数百亩,最小仅五十亩。现在动工的项目有七个,包括住宅、公寓、酒店、甲级写字楼、商业娱乐中心及物流园等,其中祈福名都住宅一期、祈福世纪公寓、祈福花山酒店、祈福国际商厦、祈福国际娱乐广场等五个项目预计将于2008年上市。(姚泳湫)

 

    “房地产业已成为花都的一个支柱产业。目前居住在花都新城区各大楼盘的业主,有1/3来自广州市区,未来地铁九号线的建设开通,‘住在花都’将成为更多广州市区居民的选择。”日前召开的花都区党代会工作报告明确指出。据了解,这在目前广州各区经济发展中,可以说是独一无二的。

  在新一届花都区党代会的蓝图规划下,花都楼市将计划通过有实力的大型房地产企业的带动,重点发展高质量的房地产业,吸引高素质的居住人口,促进服务业档次的提高。同时,要有计划地发展一些中小户型、低价位的住宅,以满足中低收入家庭的住房需求。

  未来政策的支持和产业的发展都为房地产作为花都支柱产业的发展提供了“先天优势”,而在具体的开发过程中,交通收费问题、市区居民对花都存在心理距离问题,还有花都是否应该仅仅依靠住宅楼盘开发作为房地产开发的龙头等,成为本次研讨会中探讨最热烈的话题。


新机场

  焦点一:交通问题如何解决?

  业内人士指出,吸引市区居民置业,是花都楼市未来发展的重要方向,而交通因素将是带动发展的关键。

  据了解,目前市区和花都交通连接主要依靠新机场高速、广清高速、广花一公路三条南北向交通大动脉和广从高速、北二环两条辅助的快速路。而前三条主干道来往花都和市区之间的收费在7-15元不等,这已经成为花都楼市吸引市区置业者的最大障碍。

  虽然花都与市区之间全部由陆路连接,不像番禺区完全被江河分割开,但在轨道交通还未完善之前,交通问题将是影响房地产作为支柱产业发展的一大因素。

  焦点二:不应只靠开发住宅?

  合富辉煌研究部首席市场分析师黎文江认为花都房地产发展存在一些劣势,如在市民心目中的心理距离远于实际距离、与市区交通之间的收费站较多、目前楼盘开发比较分散、大企业的造势不及以前番禺华南板块、目前花都的教育、医疗、文娱等配套也不及华南板块以及目前市场以大户型面积单位为主,以后受户型限制影响较大等。

  鉴于上述提到的花都楼市中发展的劣势,黎文江同时认为,花都由于空港经济和三大产业的支持,商业地产、物流地产等发展同样应该成为确立房地产业在花都支柱产业地位的重要因素,而不仅仅只是倾向于目前着重住宅开发的发展倾向。


合和新城

  现状扫描:新推出项目定位高档

  目前花都房地产开发已经一改原来以本地小型发展为主,只有雅居乐、恒大等少数大集团一枝独秀的局面,大发展商纷纷进驻花都。

  现阶段已经进驻花都的大集团还包括万科集团、合景泰富、新鸿基集团、祈福集团、富力地产、碧桂园集团、中房集团和南海发展集团等,开发项目涉及住宅、酒店、物流、厂房和写字楼等。

  而大发展进入后,最明显的趋势就是产品开发和产品素质都将大大提升。中房集团、合景泰富、祈福集团和新鸿基等未来一两年将推出项目产品定位都十分高档。如中房集团明年推出两个项目中,建筑面积24万平方米的观湖国际项目主力户型在130-160平方米之间。项目充分尊重和利用原生态的自然景观,小区规划低密度高绿化率。天马河项目也同样定位为低密度住宅并包括有别墅项目。

  合景泰富去年底以6970万元的价格拍下位于新华新城区的项目,有意打造成为花都最高档的公寓项目。

  而祈福集团在花都共拥有16个项目,总建筑面积超过400万平方米。其中在新华镇利用中心城区黄金商圈概念打造的祈福名都就将发展成为大型的高尚住宅区。

  区域优势:性价比突出

  合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为,花都区优势在于首先花都作为一个二级城市,区域的规划配套一直做得挺好。

  政策支持方面,花都区不仅有产业支持,而且有政策倾斜,花都是广州十区中目前唯一将房地产作为支柱产业的。

  产业优势方面,花都有空港经济、汽车、皮具、珠宝等产业的支持。

  交通方面,花都与市区的交通主要靠陆路交通,目前已经建成的机场高速、广清高速和原来的广花一级公里等,形成完整快捷的路网。


花都雅居

  自然资源方面,花都有山有水,山就好比“城市之肺”,而且坡地等自然优势有利于开发更多的特色产品。

  最后比较重要的一点就是产品性价比高,虽然目前花都一手商品住宅均价只为3000多元/平方米,但不少实力开发商开发出来的产品素质可以媲美市区的楼盘。


碧桂园假日半岛买家以广州客为主

  买家分析:先就业再置业

  强大的产业支持是花都房地产发展最突出的特点。不少业内专家都认为,目前花都楼市在仅仅依靠本地买家,不计算对周边和市区辐射的情况就已经显示出强大的消费力。

  买家中消费力最强的外来投资者、商客和各大产业的从业人员在花都工作两三年后并都会选择在当地置业。“先就业再置业”是花都商品住宅消费的最大特点,也成为花都房地产发展不断注入的原动力。

  据了解,三大产业的汽车产业方面,截至2005年,全区共有整车生产企业两家,汽车零部件生产企业超过100多家,2005年产值达到了335.41亿元。同时根据花都区政府工作计划,预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元,花都将被打造成为全国汽车产业基地,规模达到50平方公里的汽车工业园将全面建成。由此带来技术人员、管理人员和外籍高级管理人员购买力都相对较高,住房需求将会有大幅度增长。

  同样,近年来花都皮革皮具业的快速发展带动了狮岭及山前大道一带楼盘的快速发展,如南航碧花园、五溪御龙湾、溢盈湖畔、雅宝新城等楼盘的买家中,皮革皮具从业人员所占的比例都相当的大。另外,有业内人士还预言,联邦快递落户花都新机场后,其带来的居住需求并不亚于花都原有的汽车、皮具和珠宝三大产业。

  发展关注:花都未来五年经济发展计划

  未来五年花都将加强汽车、空港、皮革皮具和珠宝几大产业集聚发展。做大做强汽车产业是花都区工业发展的重点。围绕东风日产乘用车公司,继续加大汽车零部件企业招商引资力度,重点从一级配套商向二、三级配套商延伸,不断延长汽车产业链,促使汽车贸易、汽车文化、汽车运动等相关行业的快速发展。同时,推进现代商用车项目汽车城的建设,进一步扩大汽车产业的集聚效应。

  依托广州新白云机场的空港经济是未来花都区经济发展的强大增长极。党代会工作报告表明,花都将“坚持以机场带动物流,物流带动高新技术产业,充分发挥广州国际机场和联邦快递亚太快件转运中心的带动作用,重点引进国内外航空公司、国际货运物流公司、飞机维修与拆装制造企业和仓储公司,加快空港物流和高新技术产业发展”。

  值得一提的是,房地产业已成为花都的一个支柱产业。据统计,目前居住在花都新城区各大楼盘的业主,有1/3来自广州市区,未来地铁九号线的建设开通,“住在花都”将成为更多广州市区居民的选择。花都计划通过有实力的大型房地产企业的带动,重点发展高质量的房地产业,吸引高素质的居住人口,促进服务业档次的提高。同时,要有计划地发展一些中小户型、低价位的住宅,以满足中低收入家庭的住房需求。

  到2010年,花都地区生产总值达到560亿元,年均增速为12.5%;人均生产总值超过8000美元;单位生产总值能耗比“十五”期末降低20%;工业化程度有较大幅度的提高,城市化程度提升20%,城乡收入差距缩小20%。

  同期,境内33条主要道路和新华城区9条主干道先后改造和建设完成,迎宾大道跨铁路桥建设、雅瑶桥改造工程顺利推进,区域轨道交通项目进入前期研究阶段,构筑了以高速公路放射线为主骨架的城市发展新格局。以花都广场为中心的新城区建设展现新姿,城市品位不断提升。

 

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