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住宅市场遇挫_商业地产可投资

时间:2011-10-26 00:00   来源:原创   作者:园区捷径网   浏览数:

  在全球流动性泛滥、中国转变经济增长方式以及房地产行业本身周期性调整的背景下,中国房地产调控政策趋紧,资产价格泡沫抑制将不会放松。房地产行业走势将开始分化。
 
  持续的房地产调控政策效果开始显现:国房景气指数持续回落,9月跌至100.41,10月开始可能跌破100;房地产销售价格指数开始回落,9月为101.61;房地产开发投资完成额累计同比数据2月以来同比大幅下降,1-9月累计同比下降96.2%,显示资金在流出房地产业;8月以来土地购置面积大幅下降,1-9月累计同比仅增加7.2%。
 
  在房地产调控政策趋紧背景下,住宅产业开始步入行业拐点。1998年以来,中国房地产业高增长的基础是真实需求,增长动力主要来自:住房制度改革政策导致的需求喷发效应、居民可支配收入加速增长、恩格尔系数下降后的居民消费升级、城市化的快速发展。但经过十几年的发展,住宅产业增速开始放缓,由高速增长期进入平稳增长期。
 
  根据世界银行的统计分析,人均GDP超过8000美元时,住宅产业将进入平稳发展期。按照2003-2010年中国人均GDP增速测算,2015年左右中国人均GDP可能达到8000美元水平。考虑人民币升值加速因素,此时间点可能提前到来。
 
  此外,人均居住面积数据也显示中国住宅产业增速将开始放缓。1998年-2002年的4年时间,中国的住房成套率(成套住房占调查总户的比重)由55%迅速提高到73.81%。国际经验显示,住房成套率接近90%左右时,继续提升的速度将显著减缓。参照1998-2002年的情况(四年提高了18个百分点),2010年中国城镇居民住房成套率应当已经达到90%。
 
  此外,保障性住房建设将对住宅市场带来较大冲击。十二五期间,国家计划新建保障性住房3600万套,大约是过去10年建设规模的两倍。2011、2012年每年建设1000万套,按照平均每套40平方米计算,两年将增加4亿平方米。中国目前每年新增城镇人口为1500万左右,2010年商品住宅销售面积6.3亿平方米,考虑到新增需求、折旧、拆迁等因素,中国2007—2015年住宅需求总计约为110.7亿平方米,年均增加13.84亿平方米。
 
  另一方面,写字楼、商业用房市场供求开始失衡。2010年写字楼竣工面积/销售面积比值为0.93,2009年比值为1.06;2010年商业用房竣工面积/销售面积比值为1.15,2009年比值为1.25。这说明写字楼、商业用房市场现实供应趋于紧张,面临价格上升压力。对于房地产投资来说,首选将是商业地产。
 
  应该说,房地产行业调控将深入和细化,并成为常态。除非有大的经济危机冲击,否则不会放松。对于投资来说,加息周期的末期是地产投资较为合适的投资机会,因此房地产行业整体投资时机仍需等待。
 

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