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产业地产开发运营初探

时间:2019-01-08 19:34   来源:原创   作者:园区捷径网   浏览数:

一、什么是产业地产
  1.广义的房地产概念:房地产是全国范围内的存量建筑物、承载这些建筑物的土地和其它所有的空置土地。显然,房地产的价值在全国财富中占有最大的份额。
 
  2.广义的房地产分类和产业地产的研究对象
产业地产研究的对象是上述分类中的商用物业和非房屋建设项目两类,还有居住物业可用于办公营商的商住楼宇部分、公用事业可经营部分。住宅小区裙楼部分用于商业,属于非居住物业一类。
 
  3.产业地产的概念
  房地产资本市场具有内在的发展产业,这一点与纯粹消费型地产明显不同。我们把这类地产称为产业地产。它是指在新经济和城市经营背景下,以地产为载体,以实现财富的持续增值为目标,以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象,整合自然资源和社会资源,综合开发,集约化经营的新兴产业形态。
 
  如果说消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征,那么产业型地产在满足消费型地产的功能的同时,则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。
 
  产业地产不仅为城市化进程和城市经营提供强有力的支撑,也将最大限度地聚合和带动产业的发展,满足城市功能的拓展,强化城市的辐射力。同时,传统房地产和商业业态原来所具备的核心要素沉淀为产业地产的基础要素,城市土地资源的开发从单一的盈利向多赢转变,从而给整个城市带来难以估量的财富。

二、产业地产特点:
  1.产业地产追求的是实现资源价值最大化。而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合,把土地开发升华为区域经济增长极的培育。
 
  2.产业地产物业更注意特殊客户群的需求,提供菜单式定制化服务。
 
  3.产业地产追求经济效益的同时,更注重社会效益。产业地产在营造适宜人居住环境的同时,注重人们的就业与个人事业的发展。
 
  4.产业地产能促进区域价值呈机械式增值。从而带动城市增值。各个子项目完成,会形成整体强大的社会效益和经济效益。
 
  5.产业地产是为城市形象突出的代表之一,是具有冲击力的整体城市地标。
 
  6.产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。
产业地产与传统商业地产的最大区别在于,它不单是以好地段所形成的自然辐射,而是在区位优势的基础之上,借助城市的其它资源优势,依托经济能量,开发出新的城市功能,促进城市的繁荣和升级。 

三、产业地产的增值效应
  产业地产的产业作用体现在推动社会进步,促进城市文明,提升区域经济竞争力方面,其核心在于它的增值效应。由于土地资源的不可移动和不可再生性,由于社会进步和城市建设发展的不可逆转性,产业地产项目具有天然的保值增值属性。在出现通货紧缩时产业地产投资的资本价值一般会下降,但这并不影响其长期的增值性以及抵御通货膨胀影响的能力.
 
  1.产业地产物业拥有者的投资会在房地产资本市场上实现增值。
建筑物在投资者之间进行买卖或者交换,这些交易发生在资本市场,决定了物业的资产价格。
 
  2.产业地产项目开发的资本增值是持续性的。
  产业地产项目的投资收益是长期的,可持续的,因为地产其实只是一个舞台,是一个空间,项目的商业化运作需要细节化的管理和经营,市场不断变化,经营者要不断跟踪。
产业地产中资本市场运作的规律在发挥重要作用,开发产业地产不要仅从产业地产角度研究,更要从资本运作模式来考虑,项目价值不取决于物业的使用价值,而是资本价值。有的农贸超市铺位价格很贵,而有很好设施的大商场却不一定如此,原因就在这里。
 
  3.产业地产的增值效应具有区域性。 
  产业型地产投资带动了人流、物流、信息流、资金流的全面汇集,给中小城镇带来的增值效应更是十分显著。一些城镇政府,他们都更欢迎一些产业地产项目前来投资。纯住宅地产开发,他们在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了,而产业型地产项目更能给当地带来经济发展的推产业,持续的增加地方税收和安排更多的人员就业。
 
 

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