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工业地产开发模式的分析

时间:2011-08-04 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

       纵观目前国内 工业地产 开发模式,主要有以下四种: 工业园区 开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式,如下是 工业地产开发 模式分析。

  (1)工业园区开发模式

  在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置,是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,也是我国目前工业地产市场的主要载体

  如北京亦庄开发区,杭州经济技术开发区等,是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

  (2)主体企业引导模式

  是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业,营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发,其主要是围绕主体企业进行的开发运作,是企业产业链的打造及完善。

  如上海金山的上海石化工业园区,在上海石化龙头企业的带动下,做大做强石化企业,同时进行相关行业延伸及细化,进而达到整个产业链的完善与发展,为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的集成和提高。

  (3)工业地产商模式

  房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台,吸引物流企业入驻,普洛斯只作房地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。

  如普洛斯公司的开发模式,其在取得土地之后,进行一级开发包括基础设施的建设,二级项目以仓储设施为主,采用租赁方式销售,客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后,派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”,即由普洛斯打造一个设施平台,吸引物流企业入驻,普洛斯只作房地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。

  (4)综合运作模式

  综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

  就我国目前来说,工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业,其管理体制主要有:一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体,并承担最终的损益;二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务,开发公司作为土地开发的主体,并由开发公司承担最终的损益。目前,省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑,开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议,该协议虽然不一定具有排他性,但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此,园区开发业务具有一定区域性,进入壁垒相对比较高。
 

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