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用工业用地建保障房需谨慎

时间:2011-08-03 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

       近来,关于保障房的议论热度很高,各地为建保障房也各出其招。政府忙着保障房落地,企业盘算着如何进军保障房。而有些地方,两者都瞄上了工业用地。

  据了解,郑州市2011年160公顷保障房用地中,有47公顷出自企业,其中大部分为工业用地;在今年上海市的土地出让公告中,“退二进三”式的地块接连现身;北京市住建委的保障房建设细则中提出,将鼓励机关及企事业单位利用自有国有土地,建设公共租赁房。

  综观在工业用地上建保障房的做法,主要有两种:一种是企业自建住房,不改变工业用地的性质,一种是“退二进三”式地将工业用地性质改变。不管工业用地变不变“性”,这两种做法都会影响到工业用地的利用及布局调整甚至产业发展、经济社会发展。

  其实,企业自建住房早已有之。但有道槛一直困扰着企业,那就是2008年修订的《工业项目建设用地控制指标》划定的那条“控制线”:工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。要靠这7%解决保障房,肯定不现实,尤其对于一些大型企业来说,实际上也有很多企业都突破了。

  单纯从解决保障房问题来看,鼓励企业自建廉租房不失为一个解决政府和企业两难的好办法。但从规范用地上来看,7%的关若把控不好,会不会又回到工业用地粗放利用的局面?我们之所以对工业用地实行招拍挂、制定工业用地控制指标,就是为了充分显现工业用地的价值,促进工业用地的节约集约利用,满足产业发展及升级的需要。

       也许绕过7%,更直接点地推行“退二进三”,缓解保障房压力的效果会立竿见影。但如果迫于建保障房的压力,将工业用地转为保障房用地的供给来源,还能体现“退二进三”的意义吗?

       从拿地的角度来看。实施“退二进三”的用地,一般不走招拍挂程序,而老国企的闲置用地多是早前通过划拨或协议出让拿到的,也多处于好地段。“退二进三”后,土地会大大增值。最近,北京金隅股份集团就公开透露,公司通过将工业用地转化为保障房开发用地,可使得公司享有一级开发的利润,且资金成本亦较低,收益率能保持20%以上,远远高于一般开发商。拿着低价的优质储备土地搞开发,这对于其他走招拍挂程序来拿地的房地产开发企业来说,存在一定程度的不公平。

        从用地的角度来看。地该怎么用?规划说了算。地该怎么调?也是规划说了算。但规划不能随随便便就调。实施“退二进三”,也要看符不符合长远规划的要求,而不能仅为了暂时满足保障房用地的需求。因此,在何时“退二”、如何“进三”的问题上,应当全盘考虑,切忌“村村点火、处处冒烟”。
 
        总之,一句话:保障房用地“扩容”,动工业用地的脑筋要审之又审,慎之又慎。
 

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