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写字楼租金节节攀升 结构性过剩或显现

时间:2011-07-30 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  从去年开始,写字楼市场一扫金融 危机以来的低迷态势。租金的节节攀升及空置率的不断下降,令开发商、民间投资者、基金一致看好写字楼项目。与此同时,商业地块的供应量和成交量均大幅上升,这引发了业内对未来写字楼是否过剩的担忧。

  DTZ戴德梁行写字楼部董事吴佩玲告诉《华夏时报》记者,今后两年,写字楼市场整体上不会存在过剩的情况。未来写字楼的过剩只会是那些项目形态单一而可能产生的结构性过剩,即那些无视区域发展特点和目标客户群不明确项目的“过剩”。

  租金大幅上涨

  “经济的复苏以及需求的不断上涨,使写字楼全面回暖,迎来了自2008年金融危机以来最好的市场状况。”易城中国研究中心副总监孙健向记者表示。

  DTZ戴德梁行报告显示,今年第二季度,在需求依旧旺盛的情况下,北京写字楼市场空置率下降至6.19%,环比下降2.98个百分点。租金继续攀升,甲级写字楼的平均租金环比上升9.40%,至每月每平方米204.96元。而上海莱坊房地产经纪数据则显示,今年第二季度,上海甲级写字楼整体空置率进一步下降至5.9%,环比下跌1.6个百分点。

  事实上,业内人士从2010年开始就感受到写字楼市场回暖的势头。

  吴佩玲对记者说:“去年写字楼市场的需求开始变得非常强劲,我当时担心这种势头是否会昙花一现,难以持续下去。但是,强劲的需求一直持续到了今年,写字楼租金大幅上涨,空置率不断下降。而需求开始增加的原因在于,就全球范围来看,在中国设立分支机构的费用仍然比较低,这些费用不仅包括租金的费用,还有因为客户群针对中国,而产生相对较低的推广费用和营销费用,管理层的房租、工资补贴等其它费用,也是国际性大公司考虑的重要因素。综合考虑之下,很多国际性公司把设立在其它国家的部门搬到中国来。而且中国经济依然被看好,既然在中国做生意,那么在整个 产业链 上必然有一个部分要放在中国。”

  然而,对于未来写字楼市场是否能够以这样的势头继续下去,吴佩玲则持保留意见。她认为,尽管北京今年下半年和明年的供应量依然不大,但是随着北京写楼市场逐渐成熟,非核心区域周边的配套开始成熟,地铁的开通也使交通比较便利,使客户有了更多的选择余地。而核心区域租金的不断上涨将会使费用远远高出客户的预算,因此为了留住一些优质客户,预计核心区域的A级写字楼租金不会无限制地大幅上涨,而会保持平稳的态势。

  各路资金逐鹿商业地产

  今年,不少开发企业将目光投向了商业地产,包括万科、保利、招商在内的大型开发企业对商业地产的开发和投资力度都大大增加。一些写字楼代理行业的人士表示,有不少开发企业突然发现写字楼变得好卖起来,可以快速地收回资金,这使他们对办公楼的热情明显提高。

  据孙健估计,目前投资办公楼的租金收益率大约在6%-8%之间,而物业自身增值的收益率则达到了20%-40%。

  以最近宝钢的一起收购案为例。6月,宝钢旗下宝钢资源斥资人民币15.42亿元以股权方式从方兴地产手中购入上海港国际客运中心1号办公楼,折合单价人民币72000元/平方米,这一单价比国投亚华在2009年8月底购买3号办公楼的单价要高出20%。

  基金对于写字楼投资的热情则由来已久。不少基金成立了专门的房地产基金公司,他们的任务就是在中国购买可以升值的物业,每年有一定金额的任务必须完成。由于购买到合适的项目比较难,不少基金倾向于地段比较好,但是运营情况不太理想的办公楼,将其改造升级后,提升租金,到期后再转售。今年第二季度,位于上海黄浦区的综合大楼永银大厦就被丰树中印基金收购。

  此外,一些被挤出住宅市场的民间资金也纷纷转向写字楼等商业地产。据记者了解,一些开发商纷纷到太原、鄂尔多斯、温州这样民间资本比较充裕的地方推销自己的项目,并且效果不错。孙健估计,目前整个写字楼市场的民间资本占比大约在20%-30%。

  结构性过剩或显现

  中国指数研究院数据显示,上半年,体量较大的综合性用地占据了总价排行榜的多数席位,成交总价前10位的地块中,7块为综合类用地,规划包括商业、工业和住宅集中于一体。

  中原集团研究中心数据则显示,2009年至今,商办用地的供应量逐年上升。2009年15个重点城市商办用地占商品房用地供应的比例为19%,2010该比例上升为21%,2011年上半年这个数字上升到25%。

  对于一线城市来说,未来是否会出现写字楼过剩的情况,吴佩玲认为,今后两年,预期的供应量可能会因为各种问题不一定都会如期入市,因此不会存在写字楼市场整体过剩的情况。但是,就单个项目来说,需要业主认清目标客户群,如果将核心区的写字楼照搬到六环以外显然是不行的。因此,未来写字楼市的过剩只会是项目形态单一而可能产生的结构性过剩,即那些无视区域发展特点和目标客户群不明确的项目,将出现“过剩”。

  而对于二线城市来说,一位专注于二线城市开发的开发商对记者坦言,虽然该公司都会选择商务需求比较强劲的二线城市,但是目前办公楼在二线城市的盈利能力仍然较低。因此不少办公楼都是以SOHO的形态出现,这样可以先作为成长性的公寓,然后城市的商务活跃时,再变成写字楼。如果想卖出的话,就不能卖太贵。由于不少开发商进入二三线城市的办公楼开发都是以综合体的形式进行的,综合体内商业、办公、住宅,三种业态之间的收益可以相互平衡。而单纯开发写字楼在这些城市有着比较大的风险,除非当地政府给予税收等优惠政策。

  对于未来一线城市的办公楼是否有过剩的担忧,上述人士表示,目前来看暂无这样的担忧,但是现在不少二线城市推出了宏大的综合体的计划。这样看来,未来出现泡沫的可能性将会比较大。

 

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