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炒房团转战工业地产 与地方政府合作工业开发区

时间:2011-07-23 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  国土资源部昨晚公布了今年二季度全国主要城市的地价监测情况。二季度全国主要监测城市地价总水平为3000元/平米,同比增长8.85%,但环比增长率有所下降。超过六成的主要监测城市地价环比增速放缓,但同比涨幅仍高位运行。

  商业地价同比增长11.76%

  监测显示,第二季度全国主要监测城市地价总体水平为3000元/平方米,商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米。环比增长率分别为1.87%、2.77%、2.17%、1.13%,较1季度分别下降0.33、0.56、0.27和0.30个百分点;同比增长率分别为8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。

  监测报告称,今年二季度,在政府严厉的楼市调控政策持续推进的背景下,商品住房交易量下降,交易价格有所松动,受间接影响,各用途的地价增速较上一季度均有所放缓。由于政府对商品住宅交易的严格限制,投资持续转向商业地产,全国商业地价环比、同比的增长率最高。

  北京居住地价环比降0.58%

  监测报告同时也显示,今年二季度,全国主要监测城市中,超过六成城市的综合地价环比增速较上一季度有所放缓,涨幅超过5.0%的城市仅有两个。综合地价环比涨幅前十位城市分别为:深圳市、珠海市、潍坊市、黄石市、淮南市、广州市、北海市、南宁市、苏州市、重庆市。同比涨幅方面,涨幅超过20.0%的城市有4个,分别为昆明市、深圳市、石家庄市、南宁市。

  关注度较高的居住地价变化,也与综合地价的状况基本一致。超过六成城市的居住地价环比增速有所回落,其中,热点城市北京和杭州居住地价略有下降,降幅分别为0.58%和0.53%,温州等4个城市还出现负增长。

  ■ 专家观点

  谨防三四线城市曲线规避调控

  中国土地勘测规划院相关负责人分析说,持续收紧的房市调控政策推动了地价涨幅的回调。“一方面,中央联合地方政府不断加大保障房建设力度;另一方面,在一季度限购、限贷、限价严厉调控政策基础上,银根进一步收紧,上半年六次上调存款准备金率、两次加息,对开发企业资金面持续施压,基本缓解了企业高价抢地的状况,房价、地价逐步平缓回调。”

  不过这位负责人也表示,目前,房地产市场调控中的一些难题仍未有效破解,例如土地、金融、税收等政策的调控力度和综合协调能力有待提高,地方政府追求局部经济发展带来的需求和压力巨大等。综合各类因素,一要谨防地方政府落实中央政策的力度有所弱化;二是谨防三四线城市曲线规避调控政策现象,以免土地市场再度过热。预计下半年,全国各主要城市居住地价将总体趋稳。

  2011年上半年GDP增长9.6%的“喜讯”彻底打消了市场与决策层对于中国经济“硬着陆”的担心,楼市也因此迎来更严厉的新一轮调控。根据国务院部署,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。嗅觉敏锐的民间“炒房团”开始战略转移,与政府合作开发工业开发区已经成为民间资本躲避政策风险新的避风港。

  背景二三线城市楼市独舞

  今年春节以来,“北上广深”等一线城市的房地产市场受到“限购令”的强力打压,迅速停止了狂奔的脚步,不仅新房、二手房成交量均出现大幅度下滑,在土地一级市场,“地王”身影难现,土地流拍现象也已见怪不怪。

  与一线城市被“枪打出头鸟”不同的是,不少二线城市却在一线城市的“挤出”效应下成了开发商和炒房者的乐园,上演楼市新版的速度与激情。国家统计局统计数据显示,今年1至5月,70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个,均为二线乃至三线城市。

  据北京中原地产最新公布的全国房地产新建住宅指数统计分析,在所有限购城市中,房价同比上涨平均值为4.04%,而非限购城市平均为4.89%,限购城市的房价涨幅明显低于非限购城市。此外,从个别城市来看,山西榆林,内蒙古鄂尔多斯、呼和浩特等传统意义上的二三线城市的房价近几年来的翻倍式快速上涨,据称已经引起住建部以及国务院的高度注意。“限购令”下,二三线城市楼市独舞已经成为中国房地产市场一道独特的景观。

 

  预测本轮限购可能超过百城

  “部分二三线城市房价的较快上涨,其主要动力既来自城镇化快速推进中居民住宅需求的较快释放,也包括一线城市‘限购’后炒房投资需求的转移助推”,中国 指数研究院院长陈晟表示,“如果任由部分二三线城市房价飙涨,将对整体房地产调控带来不利影响。”

  北京中原地产分析认为,目前执行限购政策的城市超过40个,投机需求明显被挤压出这些市场,预计本轮限购的二三线城市可能超过100个。

  此前,经济学界对中国经济是否将陷入“硬着陆”甚至“滞涨”仍有所担忧,直到国家统计局7月13日发布的今年上半年宏观经济数据显示,今年1至6月份,GDP较去年同期增长9.6%,这块“石头”才终于落了地。而6月份CPI将见顶的预期,也令决策层消除了继续紧缩货币将致经济崩溃的担忧,这一切都为正在进行中的房地产调控加码提供了充足的经济基础和外部环境。

  对策与地方政府合作工业开发区

  “如果执行限购政策,势必会对二三线城市的房地产市场造成影响”,浙江商会副会长、“浙江投资团”带头人陈俊在接受记者采访时表示,“之前圈子里很多投资住宅的已经放慢了节奏,开始从普通住宅市场转向高档住宅和别墅等非限购领域,还有一部分转做商业地产。”

  陈俊表示,今年以来,央行连续上调6次存款准备金率、3次利率,使得民间资本利息大幅提高,“浙江投资团”的运作资金也受到影响。

  “我们并未完全放弃住宅市场,但目前仅限于投资高档公寓以及一些优质别墅项目,主要的精力还是放在了商业地产和工业地产方面”,陈俊表示,“与二三线城市地方政府合作开发工业开发区等项目是长线投资,一方面可以避开住宅市场的政策风险,另一方面是我们与地方政府双赢的模式。只有工业发展,当地的商业才能发展,住宅市场也才会发展起来。”

  观点房价必然回落但不会到原点

  “进入2011年,由于限购、限售、限融资等调控政策,100%的公司都感受到压力,资金紧张”,已经很久没有在业界抛头露面的万科董事长王石近日接受媒体采访时表示,“楼市调控只能继续进行,如果此次调控半途而废或终告失败,结果会相当糟糕。”

  万科作为中国房地产界的“老大”发出如此声音,未免令市场感到“无望”,但事实已经证明,对于一个充满投机和投资的房地产市场而言,“限购”无疑是最好用的冷却剂。

  然而,在陈俊等人的眼里,未来也许并没有那么悲观。“在强大的打压下,房地产价格必然会出现‘高起点的回落’,但绝不会跌回原点”,陈俊说,“限购政策不会长期进行下去,否则会影响到中国二三线城市的城市化进程”,“从长期看,不管是出于土地成本考虑,还是出于原材料成本或是人工成本考虑,房价都会上涨,但上涨幅度应该与各地方现实情况相匹配。”

  陈俊表示,“目前政府想的只是在房价高企时压一压,同时加强保障房建设,通过提高供给缓解供求压力。市场上有人说一旦限购政策放开,楼市立刻会出现报复性反弹,但这是不容易出现的。即使政府放开限购政策,也不会一下子都放开,而是会一点一点地开口子,对政策进行修正。”

 

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