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工业地产开发与运营成功的几大要素

时间:2011-07-22 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  问:其实从1998年开始高炜就开始策划和推动大连软件园的整个的立项,今天我们才会跟大家一起分享大连软件园在开发当中的所有的经验和它的荣誉,下面有请北京联东投资(集团)有限公司营销策划中心总监赵锦明先生,他们对工业地产开发与运营成功的几大要素,分享他们的经验。

  赵锦明:首先感谢组委会提供这样好的机会,作为一个民营企业开发工业地产,我们经过几年的探索,有了一些心得和体会,也有了实践的经验,和大家分享一下,可能有些不太合理、不太合适的地方,根据每个园区不同的要素来理解。下面我把我们成功的体会跟大家分享一下。

  一、产业地产发展的背景

  产业转移为整个工业地产的发展提供了广阔的市场基础,从世界范围来看,主要产业转移从发达地区到发展中地区转移,最早从日本、台湾、香港,最后向大陆转移,产业的转移从低端到高端转移,有这样一个过程,首先是制造业的转移,然后是服务业的转移,现在我们判断是总体的产业链的转移到中国转移是一个趋势。中国转移大致遵循了这样一个基础,从珠三角向长三角,从长三角到环渤海地区转移,分析转移的要素有两个方面,一个是市场的吸烟,另外是成本的吸

  这是我们国内转移的基本的规律,从九十年代初香港的专业从轻工,第二次转移是九十年代中后期,是以IT以电子为转移,第三、四次的转移是欧美、日韩重化工和服务业的转移,主要的承接地是北京和天津这样中心的城市。

  城市化发展催生产业地产,一般情况下一个城市的发展大致经历了从中心向周边扩区的过程,一个中心城加卫星城的发展模式,卫星城的发展为整个的工业发展提供了非常的好发展基础,最早的东京,北京,逐步的形成了这样的趋势。

  这是北京的一个整体的规划,两轴两带多中心,我们看到亦庄、通州和顺义作为北京最早发展的三个卫星城,目前在中国已经形成了一定的影响,尤其是亦庄作为高新技术产业形成了领军的地位。

  土地资源的紧缺加快了产业地产的发展速度。最近几年我们发现工业地产就像雨后春笋以后出现了飞速发展的空间,主要是目前国家对土地的严格的控制,包括前一阵出现的1.8万亿亩不能碰,土地的供应是非常的有限。同时成熟的开发区经过20年的发展,土地指标基本已经利用完了,而且现在开始考虑一个产业升级的问题,从这个角度理解,目前包括成熟和相对发达的城市土地的供应是非常有限的,如何更好的集约利用土地,在提高单位产出的土地的利用价值,给工业地产创造了非常好的机

  通过我们的案例来看,我们开发的园区是联东U谷,在亦庄开发区范围内,总占地是13000亩规划建设100万平方米,我们规划了五个部分,一个是办公研发区,中试生产区,综合服务区,制造加工区,企业定制区。为什么这么分布,包括我们为什么要叫U谷的名称,我们从制造业的价值链的角度,台湾的施正荣先生发明了制造业价值链的微笑曲线,连起来就像一个U字,我们就是按照产业链的分布的优化,迎合了北京亦庄发展的区域,因为目前亦庄处于产业升级的阶段。也就是由制造业向服务业升级的阶段,我们作为一个园区的运营商就要考虑如何吸引制造业进入我们的园区来,我们给企业做了相对符合产业链发展的规划。

  这是我们的整个规划的效果图,这是我们的中试的研发区,这是规划的厂房区。

  考虑到整个的产业地产的运营,工业地产如何成功,主要从这几个方面:

  首先是选址,跨国企业选址是从四个方面考虑的:1、寻求资源:自然资源、劳动力资源。2、寻求市场:追随出口覆盖的市场范围。3、寻求效率:提高企业在全球运营的效率。4、寻求战略机遇。

  我们围绕选址的情况,整个园区策划的阶段我们作一个解决的方案,主要是考虑到这个区域的资源的禀赋情况和你的企业匹配如何,一般园区的选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析。再围绕客户本身需要什么样的需求,围绕他的需求来提出我们的解决方案,这样可以更好的满足客户。

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