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北京写字楼租金再创峰值

时间:2011-07-12 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  北京楼市限购政策的深入执行,使得住宅市场成交量一路下探,而商业地产市场,尤其是甲级写字楼再度成为市场“明星角色”。

  7月6日,国际地产代理机构第一太平戴维斯发布的2011年第二季度研究报告显示,第二季度,北京的住宅市场与商业地产市场呈现出了“冰火两重天”的态势,住宅市场成交量下滑,尤其是高端别墅市场成交量减少超6成;而在持续两个季度的疯狂增长后,二季度北京甲级写字楼市场平均租金创下2000年以来的高峰,空置率达到历史最低点。

高端楼盘“很受伤”

  根据第一太平戴维斯的研究报告,在住宅限购政策的影响下,2011 年第二季度,北京一手住宅整体市场成交量环比减少11.8%,仅为230 万平方米。甲级公寓售价环比下降0.3%达到每平方米53887元,成交量增加3.8%至770 套。

  同时,根据北京市房地产交易管理网数据显示,今年上半年,北京住宅总签约套数为43705套,同比下降了15.7%。

  高端住宅所受政策影响尤为明显。根据第一太平戴维斯的调查统计,第二季度北京高端别墅市场成交量锐减了65.7%,仅成交58 套。不过,其销售价格仍上涨了4.1%,达到41566 元/平方米。

  第一太平戴维斯北京住宅部董事常峥表示,对于高端楼盘,第一太平戴维斯基本每天都有监测,现在市场上卖得比较好的有两个产品,一个是长安太和,售价达8万多元每平方米;第二个是金茂府,住宅产品则是推出基本就售罄。

  据其分析,这两个热销的高端楼盘有其自身特殊性,除了地段优势外,在售房源多是酒店式公寓,不受限购政策限制。而这两个项目之外,有些高端项目已经沉寂很久了,有些项目则是只有零星成交。

  “对发展商来说,如果要新推高端楼盘,预售许可证是他们最需要先考虑的问题。”常峥说,受现有政策的影响,高端住宅项目能不能拿到预售许可证是个问题,因此开发商在提交申请前需要对价格进行再三考量。

  常峥透露,现在开发商们也特别小心,在追求售价之外,他们也更关注住宅的多元化,比如有些高端项目配套马球会等。

  对于下半年的北京楼市,常峥预计,由于现有政策以及严格的货币供给将持续,2011 年下半年,北京高端住宅市场的成交量和均价仍将下跌。

  商业地产紧俏

  与住宅市场形成了截然不同的局面,过去的第二季度,北京的商业地产租金价格持续攀升,尤其是甲级写字楼成为北京商业地产市场上最紧俏的物业。

  根据第一太平戴维斯的研究报告,进入2011年以来,由于没有新增供给,需求又增加很多,二季度北京甲级写字楼物业的租金迅速上涨,环比上涨12.6%,达到241元/月/平方米,创下自2000年以来的价格高峰。此外,今年上半年,北京甲级写字楼售价47684元/平方米,环比上涨了20.3%。

  据第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼介绍,2011年上半年,北京甲级写字楼净吸纳量为435000平方米,同比增加49.8%。第二季度,北京甲级写字楼平均空置率为5.9%,环比下降2 个百分点。

  王琼表示,这几乎是北京历史上最低的空置率水平。除东二环区域外,主要商务区的空置率均低于10%。金融街区域几乎全部租满,空置率仅为0.5%;燕莎区域以及东长安街区域空置率较2010年底大幅下降,仅为5%左右。

  王琼介绍,第三季度北京甲级写字楼市场将有约106000平方米新增供给量,其中CBD及周边区域仅有10000平方米,其余供应集中于望京以及燕莎等区域。

  “目前,国有企业、金融机构、高新科技公司、能源公司等对北京地区的甲级写字楼的需求极大。”王琼说,由于2011年前两个季度没有新增供应入市,同时需求又不断增加,因此新入市项目很难缓解区域内供给不足的状况,很有可能被市场上旺盛的需求快速吸收。

  至于未来市场表现,第一太平戴维斯预计,在未来的几个季度,稀缺的供给将继续增加写字楼租赁过程中业主方的谈判筹码,因此租金有望继续上升,“业主市场”将继续深化,租户很难得到租赁优惠(如免租期,装修期等),但租金经历了两个季度的疯狂上涨,有望于在下个季度得到减缓
 

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