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实现产业地产的最后价值体现

时间:2011-07-02 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  2010年9月8日,秉持“为企业提供最佳的网上选址体验”服务理念的“2010第二届中国企业独栋与产业园区高峰论坛”在北京·亦庄联东u谷隆重举行。新浪网、搜房网、北京写字楼信息网等进行了现场直播。房讯网CEO、北京写字楼信息网总裁刘凯担任此次高峰论坛的嘉宾主持。以下是北京春晖投资公司副总经理董刚的现场实录:

  董刚:大家下午好,非常高兴下午有这么一个机会和大家交流,刚才听了前面几位专家的意见很受启发,关于产业地产我也有个人的理解,我对产业园的路径有自己的认识和想法,我先做这方面的介绍再跟大家探讨一下产业地产,还有今天上午看了联东U谷园区的感想。

 

  我总结一下,一共是中关村式的路径,还有其他的高新区,上海也是类似于高新区的,中关村的产业路径主要是先项目,后开发,因为中关村大家都知道,聚集了中国高校的百分之多少,还有中科院,基于基本的前提才有了后来大规模的中关村科技园区的形成,这和其他的园区完全不同,因此我们从未来很长时间其他的地方都不可复制,刚才刘总讲了参观硅谷的感想,谈到了关于PE,风投,硅谷和中关村主要的不同就是资本,美国在那个时候大量的资本没有地方去,就涌入了高新技术,客观的促成了硅谷的成功。

  中关村就是高校、中科院大量的成果不能转化,为了把这些消化掉,才开始走向产业园区,通过政策的引导,人才的放宽等等才走向了今天的发展,后来中关村也学其他的园区,大量的土地开发,这个是客观上没有土地了。

  其他的路径,高新区的产业路径恰恰相反,都是先开发,后项目,一开始并没有大规模的项目储备,因此首先毫无疑问就集中在土地本身的开发商,这里面开始很多从概念开始,不管是什么模式,这种高新区或者中关村来说最后都达到了一定的阶段或者说一种结果。中关村最后开始扩张,中关村本身不限于海淀区,北京很多地区都有,未来可能在其他的省市都有,原因在于是项目的输出者,不是完全的承载者,而其他的园区基本上走向都是高新区最后变成了行政区,资源整合最后靠行政的方式统一在一起,比如说一些高新区设立了行政区,像我们的海淀区和其他的区一样,只不过是叫高新区而已,形成这种路径的原因就和我们的产业地产的概念有关系。

  产业地产今天的出现,我想大家谈了很多,无非就是工业地产的升级,过去来讲这边盖厂房或者起来的,到了一定的阶段发现这种方式不灵了,在我看来土地本身毫无价值,价值是这个土地之上的内容,带来这个区域的经济的发展。我们挖掘产业地产的价值时候,更多的考虑的是地段的问题,没有地段就不可能带来这么附加值的问题,比如说我们在亦庄讨论这个问题,如果我们在河南的一个县城讨论这个问题,这个地产的价值不可同日而语,变成产业地产之后这种差异还是明显的存在的。

  我们谈产业地产绕不开内容,刚才张经理讲了中兴,我倒是很喜欢这样的模式,因为真正的很多地产内容,如果谈到产业的角度一定从内容转过来,只有从内容转过来,才可以真正的把产业当中的业态,上下游打造好,我这里没有完全否定产业地产转化过来的经营者,他们足够的学习,认识到这一点,最典型的就是高新区,我们逐步的慢慢的认识到地产本身只是最后的价值的实现,关键的问题还是内容,如果没有内容价值就实现不了,中关村今天的地价很贵了,很多的企业已经外迁了,确实是价值的增值部分影响到内容本身的实现问题,留在这里面是能够承担这部分成本的企业,这个企业的转移就是其他区域的机会。

  产业的核心还是升值,不管是产业地产还是产业加地产,首先是内容,因为内容所以要做产业园,北大的话,我们的孵化器很小,三四千平米,因为实在没有地方,不断的转移,还是刚才我说的先项目后开发,如果说产业地产未来没有更多的内容承载,地产本身的升值部分就要打一个问号。

  还有一些政府主打这块,更多的价格实现不是土地本身的增值,还是税收,政府为什么看重这块,因为这块是长期的,土地的增值变现也有长期性,但是有一个临界点,到这个临界点就很难增长的,比如说德国,德国的房价多少年都不涨一次,原因在于国家的政策就限定了或者说客观上导致了土地的永久性的增长是不可能的,虽然土地是稀缺的,但是他们看到中国这种疯狂的价格上涨他们是很难想象。

  如果说要打造个好的产业地产的话,关键的问题在哪,刚才我们谈到内容的问题,内容要靠什么实现,我们成立了一个课题“创新的大脚”创新的东西走到哪,这个地方就会增值,创新的大脚,是人走过来的,如果没有人,这个地方就不会实现土地、地产的增值和区域的发展。

  总结一下,我觉得可能是这样的方式,我们要打造人才流入的机制或者服务,还有更多的创新东西,比如说投资公司为什么从孵化器转向投资,原因是土地是有限的,我们不能依赖于土地的无限的扩张吸纳更多的企业,我们需要更多的价值增长的机会,所以我们看到了投资,还有培训,这里面都涉及到产业地产打造和运营方面产生价值的问题,只有把这个做好,创新人才的成功,才能使我们的区域经济发展,才可以带动一个城市的升级,新城的形成,亦庄也罢,昌平也罢,无一例外走的都是这样的路径,包括高新区最后形成一个新城,也是这么一个路径,我们才会惊讶的发现,原来这个地方的土地本身已经得到了很大的增值,这个才是产业地产获得价值的最终的路径。谢谢!
 

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