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围猎珠三角工业地产 厂房租金涨了50%

时间:2011-07-01 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

        2011年初以来,珠三角工业地皮拍出天价的消息在业内不胫而走。来自工业地产中介的成交数据显示,从去年底到现在,深圳、东莞、惠州等珠三角城市的一些厂房租金上升了50%,个别地方甚至翻了一倍,升幅让业内人士感到有些吃惊。

  与近年疯涨的住宅市场相比,工业地

相关公司股票走势五矿发展38.28+0.140.37%产并不是赚钱最快的板块,目前工业地产的投资回报率并不高。不过从去年开始,住宅地产频频受到宏观政策调控,工业地产被誉为“地产界的最后一块净土”,重新吸引了开发商、地方政府、投资客以及银行的眼光。
  但由于占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性,工业地产长期以来对进入者形成了较高的门槛,传统上的工业用地开发者是政府。投资者在投资工业地产项目之前,需要有全盘的清晰考虑,包括项目能否得到政府和规划的支持、能否突破重租售而轻服务的盈利模式等问题。

  最重要的,房地产作为影响国民经济的一个重要产业,注定成为政府的调控政策的重要“关照”对象。处于产业转型和升级的大环境中,工业地产的发展,也注定要追随政府宏观调控政策的脚步。湖南株洲的新芦淞(服装)都市工业园以及重庆的三峡户外产业都市工业园,都是这方面做得较好的先行者。

  珠三角工业地产再成“香饽饽”

  珠三角厂房租金涨了50%

  “顺德国道旁的一块工业地皮拍卖价格为6000元一平方米,由山西人竞得。”2011年年初,一条关于佛山工业地皮卖出新地价的消息,在广东工业地产界不胫而走。

  听到这个消息,从事工业地产中介长达8年时间的伙伴地产业务总监余震山大呼不可能,“深圳的工业用地地皮也就一千多元一平(方米)的价格,东莞一般是600多元一平(方米)左右。顺德怎么可能拍出这样的天价?”

  广州智略房地产咨询有限公司副总经理李灵犀更表示,这是捕风捉影的消息,“那块地皮有一万平方米,而且所处的地段非常成熟,就在105国道旁,整块地皮的规划也不是做生产,而是将来要转做商贸的。”

  事实上,与近年疯涨的住宅市场相比,工业地产并不是赚钱最快的领域。但是,近半年来工业地产价格升幅加快,让业内人士感到有些吃惊。

  据伙伴工业地产介绍,从去年底到现在,短短半年内,伙伴地产所代理的深圳、东莞、惠州等珠三角城市的厂房租金上升了50%,个别地方甚至翻了一倍。

  厂房供应紧缺

  熟悉工业地产市场的人或许仍记得,去年此刻,工业地产市场仍很冷清。一年过后,租金涨幅超出了业内人士的预期。“供求关系发生了变化”是重要的推动力之一。

  “成交面积上涨的幅度很大,但是我们的房源储备已经不足。从去年3月到现在的房源储备,已经缩水超过一半。”伙伴工业地产业务总监余震山认为,工业厂房租价上升的原因是市场供求正在逐步减少。

  对于房源储备缩水,余震山认为原因有二,其一是珠三角开始进行产业升级以来,新建的工业厂房就不断减少,同时市场的建筑成本也不断升高,导致新增的厂房的投资急剧减少;第二是因为很多旧有厂房开始改造,转成商业用途。

  在房源减少的情况下,客人对工业厂房的要求却越来越高,“现在租用厂房,面积可能要求到几万平方米,客人主要是从事五金、塑胶、电子、机械等行业。”

  此外,位于成熟路段的厂房也越来越少。余震山预测,2011年下半年的价格走向应该是趋向平稳。

  因为2008年受金融危机影响,很多制造企业对未来的经济形势判断不明朗,大多停留在观望状态,不敢扩大生产,导致2009年下半年的工业厂房需求被压缩了一年多的时间。目前的形势已经明朗,企业重新启动扩张性生产,而这些需求在2011年将会被基本消耗,所以未来的趋势是趋于平稳。

  “下半年的租金涨幅应该不大了,现在已经靠近客户可以接受的临界点了。”余震山表示。

  “这几年整个中国的经济在发生变化,进行转型。一些新兴的战略性产业,包括装备制造、新能源等产业开始发展起来,这些产业的每平方米盈利和产能的能力提高了,他们在投资固定资产的时候,能承受的价格也就相应提高了,这也是工业地产土地和物业价值在提升的原因,也是工业地产从被忽视到被关注的原因。”李灵犀表示。

  价值洼地吸引各路资金

  由于工业地产的升值空间变大,很快便招致“掘金潮”。从去年开始,住宅地产频频受到宏观政策调控,限购限贷的政策使投资者掉头转向其他领域。工业地产被誉为“地产界的最后一块净土”,被开发商、地方政府、投资客以及银行看好。

  从各地公布的十二五规划可以看出,2011年开始,各省区的产业园上马和扩建相当注目。据不完全统计,截至2010年底,全国有国家级工业园111家,省级工业园更高达2356家;至于市级工业园,有业内人士保守估计的数量是超过10000家;县级工业园的数量更是难以一一统计。这意味着,未来五年中国将进入各类产业园区建设的高峰期。

  中国不动产研究中心最新发布的报告显示,2008年金融危机之后,大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目;如果从2005年算起,则有约30%的传统房地产商转向产业园建设开发。

  有业内人士指出,目前工业地产的开发者主要有四种主体,一是政府,二是专业的工业地产运营商,三是由住宅地产、商业地产等地产界人士转投工业地产,四是由实业转投工业地产。

  招商通资讯总经理商国臣表示:“目前中国最大体量的工业用地开发者是政府,政府开发工业园区具有很多先天的优势,比如资金调度、政策配给等方面,这些都是民营企业无法比拟的,但政府可能在运营、招商经验方面也存在一些短板。

  另一个现象是,最近几年进入工业园区开发的民营企业越来越多,特别是今年进入者更多。种种迹象可以看出,随着房地产市场调控力度加大,进入工业地产的民营开发商正在飞速增加,许多地方政府也在逐渐改变观念,通过一些政策和方式引进民营企业共同参与开发建设。”

  国内知名地产公司远洋地产也在逐渐涉猎工业地产。远洋地产位于大连市的创智高地项目的负责人杨志伟表示:“产业转移和产业技术的升级与变革,都给工业地产的发展带来了历史性机遇,我们很看好这个行业。”远洋创智高地项目自2010年初启动,走的是“区域经济共同繁荣发展,实现园区市场化、国际化”的园区发展道路,开拓一个产业类客户能够接受、政府能够支持、企业能够盈利的园区发展模式。

  工业地产“暗礁”潜伏

  不过,尽管被各类开发商一致看好,但工业地产领域仍潜伏着许多“暗礁”。实际上,目前工业地产的投资回报率并不高。余震山表示,因为建筑、劳动力、土地等成本在不断上涨,现在新增一个厂房,如果要收回资金,需要13到15年的投资周期;而在2005年之前,只需要8到10年的投资周期。

  相对于住宅地产、商业地产而言,工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性,对进入者形成了较高的门槛。投资者在进入工业地产领域前,需要有全盘的清晰考虑。

  五矿(营口)产业园副总经理赵锦明表示,一个产业园成功与否,有四方面的因素,第一是招商能力,无论是定位什么行业,关键是能不能把企业招进来;第二个是规划,能不能规划出来适合产业发展的空间;第三是产业的定位,看一个区域的十一五规划和十二五规划很容易,但实际经营时还有很多实际问题考虑,更重要的是要深入理解每个产业自身的发展规律;第四是具备工业地产和商业、住宅以及基础设施整合的能力。如果具备这种能力的话,就具备了盈利的基础。

  此外,工业地产行业也有许多需要特别关注的问题。第一是,项目能否得到政府和规划的支持?因为投资工业地产不等于买卖厂房,投资的物业升值前景与当地的产业规划关系密切。如果一个项目无法得到当地政府和规划的支持,一切将成为“杨白劳”。

  深泰工业地产运营机构总经理曹文华表示,工业地产就是“政治地产”,要永远记住“大树底下好乘凉”,因为工业地产永远是跟国民经济命脉紧紧相联系的,如果只是靠一个民营企业去开发,没有得到政府的支持是很难成功的。必须要有政府优惠政策,还要跟区域经济环境挂钩,还涉及所处区域的民众就业问题,这必须由国家创造相关配套。

  第二个需要关注的问题是盈利模式。在国外比较成熟的产业园区,房地产收入,即出售工业厂房等物业收入大概只占40%;产业投资,即参与园区的投资收入占40%,其他为服务收入。相反,中国的工业园区主要收益还是来自于土地、销售和物业出租的收益。中国的产业园区如何改变目前这种收入组成结构?李灵犀表示,国外和中国园区经营机制和管理体制不一样。

  国外的产业园区一般由具有政府背景的产业园区运营,具备物业开发和产业投资的能力。国内非政府类的产业园,还没有具备统筹运作的能力,在这方面还需要有所提升。

  第三是未来工业地产的发展趋势。中国目前的大趋势是内陆地区搞工业地产开发,沿海地区偏向于工业物业升级改造。招商对象也发生了变化,内陆地区以转移企业为主,沿海地区以国企和产业服务型企业为主。

  中国房地产协会副会长朱中一表示,优化格局,促进区域协调发展和城镇化的健康发展,是十二五规划的一个亮点;其中包括了如何区域协调发展,如何实施战略发展主题战略和主题功能区战略,如何优化国土空间的开发格局等问题,内容相当丰富。搞工业地产的企业,一定要很好领会和把握好这些国家政策。

  新型工业园区呈现新趋势

  包括民企在内的各路资金进入工业地产,特别是工业园区的建设,应该特别注意到一些新型工业园区的发展趋势。其中一些实力雄厚的企业,为了适应新的发展模式,找到附加值更高的新的经济增长点,正在对自身传统的工业园区进行升级改造。

  海天酱油发展工业旅游,是其中一个典例。上月,海天酱油负责人在佛山高明区召开的旅游文化工作会议上宣布,海天将充分利用正在建设高明二期工程的契机,对工业旅游线路进行全新规划和品牌扩张。根据海天酱油的规划,在原有斥资千万建成的“中国味文化展馆”外,还将充分结合厂区分布,以一条长达5公里的空中走廊,建成一条环绕整个厂区核心功能区的参观通道,沿途将有“八大景点”,该线路预计将在2011年底建成并投入试运营。

  据李灵犀透露,海天酱油的这一布局酝酿长达三年之久。2005年,海天酱油高明生产基地投产,3000亩的新厂房和配套设施称雄调味业。

  新厂房投入使用后,其位于佛山禅城20多万平方米的旧厂房面临改造升级的问题,海天酱油由此有了进入工业地产领域的想法。

  李灵犀所在的机构自2009年开始与海天酱油沟通,提出厂房改造等方案。目前,海天酱油新厂房的工业旅游线路才最终确定;旧有厂房的改造方案初步确定了,但是投资量、开发量等细节尚未最后敲定。“民营企业投资工业地产是很理性的,尤其是做生产制造的企业,他们对成本和盈利控制得比较严格,导致他们的决策周期会比较长。”

  家电巨头海尔旗下的工业地产企业,看重的则是对传统制造业的支持与帮助。其负责人王德波今年初刚到佛山上任,上月在佛山启动了工业地产的步伐,操盘海尔佛山(三水)市场创新产业园。

  王德波表示,海尔市场创新产业园不同于传统的工业园,是以用户为中心打造市场、制造、物流“三位一体”创新体系,彻底颠覆传统企业单一卖产品的方式,为用户提供成套解决方案。海尔市场创新产业园在制造上以模块化制造为基础,可以根据用户需求快速提供按需定制的产品,并为用户提供个性化的整套精致服务。王德波认为,海尔工业园的打造,并非为了盈利,目的是为了助力海尔制造业的发展。

  “如果过于强调房地产价值和投资价值的话,是会影响到未来一些重要的产业经济转型和产业孵化的作用。所以我觉得在未来过程当中,怎么样调配政策资源和市场资源,是政府和我们企业投资都需要重点考虑的一个问题。”李灵犀总结道。
 

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