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深圳工业地产怪相 狂赚1.3万/平以上?

时间:2011-07-01 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

        在住宅限贷限购,商铺、写字楼市场开始有“过热”质疑之时,深圳不少对外招租或销售的园区物业反映需求增加、速度加快,而一些成熟工业区也出现厂房包租、整栋求购等投资方式。

  无论项目、片区个案,还是相关研究机构统计数据,都显示工业地产的物业租价上涨。虽然工业地产的投资门槛高、限制多,非一般投资客“玩得起”,但在经济环境、调控政策、市场变化等多种因素作用下,或许将成为广义房地产市场当中的新兴热点。

  某些旧工业区的厂房包租也是一种投资方式

  园区物业需求旺,租售价格上涨

  不少对外招租或销售的产业园区物业,都反映需求增加、速度加快。

  “目前园区租赁情况可以用供不应求来形容。”深业泰然相关负责人说。他介绍,其所指的园区为泰然工业区,包括传统工业厂房、工贸大厦、科技产业大厦等多种物业类型在租在售,其中如泰然金谷从第一期至在售的第五期,价格从7000元/平方米至今达3 .5万元/平方米左右,区内唯一一栋写字楼天安数码大厦目前租价已和地王大厦相当。

  与泰然工业区相似,不少成熟工业园区物业的价格都显示较明显上涨,如八卦岭工业区,租金已较去年上涨了10%-20%,即便是老厂房结构的物业也能租到50元/平方米·月,由于前期成本低、租金回报率高,几乎没有业主愿意卖;沙井工业厂房的租价,去年普遍只有10元/平方米·月,而今已经涨至13元/平方米左右,楼层低的可能更贵。

  华南城去年销售16亿-17亿元,其中过半集中在住宅限购之后的第四季度。其相关负责人称,自住宅限购之后成交速度明显加快,尤其二期1、2号交易广场,以低总价、低风险的方式吸引传统商铺、写字楼以外的投资客。据南都记者了解,其售价去年还有最低6 .8折,而今最低只有7.5折。

  由D T Z戴德梁行市场研究部提供的今年一季度深圳房地产市场报告显示:“工业发展持续向好的势头继续带动物业市场的需求释放,工业物业整体租金继续录得上涨,其中本季度外围区域的厂房的平均租金较上季度上涨8.07%,达到19.54元/平方米·月。”报告还指出,今年第一季度物流仓储需求旺盛,推动中心城区仓储类物业租金上升8%至40.6元/平方米·月。

  园区物业以低价吸引包租形式的投资

  目前,在租在售的园区物业开发商反映,除了企业自用为主外,也吸引了一些投资客的关注。比如华南城称主力客户为实业企业主、职业投资客以及当做金融理财产品买铺的小投资客;天安龙岗数码城称今年销售任务已提前完成,目前在挑选客户要求一定要自用型的、科技类企业,而一期已有业主拿出部分面积转租;深业泰富国际汽车物流产业园刚获规划许可证,尚处于施工图设计和场地整理阶段,就已有公司希望购买其中整栋楼的产权。

  而在一些产权复杂、物业零散的老工业区,其物业投资方式则以低价包租再高价分租为主,多名业内人士反映此种投资方式一直都有,近半年尤盛,主要受住宅限购和工业发展持续回暖的影响。也有将工业宿舍装修改造一番后变成公寓出租的方式。

  其中,园区物业相比传统写字楼租价较低,而且因具有统一经营、注重软服务等特点而租金相对稳定,所以能吸引包租形式的投资,比如作为蛇口园区物业的南海意库,由“三洋厂区”改造而来,改造前租价是20元/平方米·月,2008年改造后名为“南海意库”,一期开园租价是75元/平方米·月,而今二期租价85元/平方米·月。而同在蛇口片区的写字楼项目,比如同为招商地产开发的金融中心二期(甲级写字楼)租价最低也要150元/平方米·月。另据招商地产相关负责人介绍,2008年金融风暴时,写字楼普遍空置率上升、租价下跌,仅南海意库入驻率仍保持100%,且租价持续上涨。

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