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从工业用地到别墅 中粮地产长沙

时间:2011-07-01 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

 以“园区”的名义圈地,无论是科技园区、工业园区、大学园区,通常意味着面积较大,而且出让价格低廉,与“商品房”土地需要招拍挂,产业园区招商且往往价格高企截然不同。

在工业用地与商品房土地之间有着森严的壁垒,因此工业用地转化至商品房几无可能。然而如果地方政府护航,便宜的“工业用地”或可变身为寸土寸金的“商品房用地”。

位于湖南省望城县黄金乡的一块千亩土地,从机械工程大佬中联重科以低廉价格获取之后,在5年间,辗转腾挪,在变身为“住宅用地”之后,最终转让于中粮地产用于商品房开发。仅仅以2.53亿元的代价,中粮地产获取1163亩土地,以350元/平方米的楼面地价,建起了销售均价为13000元/平方米的高档商品房。

图利工业地产

这幅千亩土地,位于长沙望城县黄金乡,最初拥有者是工程机械大鳄中联重科,自2002年以“工业园区”名义取得土地权之后,至2006年辗转变身为中粮地产用于商品房开发用地。

中联重科获取黄金乡土地颇费周折。2002年1月,中联重科以投资建设工业园区为名,在望城黄金乡雷锋大道西侧获得工业用地68.9041公顷。

此外,通过其关联企业中标实业,获得相邻工业用地10公顷。

根据《土地管理法》规定,其他土地超过70公顷的由国务院批准。显然,这幅千亩土地,由于被拆分为两块用地,而避开了“超过70公顷的由国务院批准”的限制。

在望城县国土局《2002年项目审批用地情况汇总》中可出看到,中联重科获取的68公顷工业园区,以及中标实业获取的10公顷土地,其中两幅土地总计占用耕地超过了25公顷。也就是说,实际上这幅黄金乡超过了70公顷的“黄金土地”,因为土地被一拆为二,“红灯”顺利变为了“绿灯”。

仅在一年之后,黄金乡雷锋大道西侧实现了性质变更。望城县国土局在一份文件中提及,2003年9月29日,湖南省政府已经批准中联重科和中标实业把工业用地变更为房地产开发用地,并且还注明项目建设进度为“已批已供未用”。按照相关政策,工业用地变更为住宅用地,应该重新缴纳土地出让金。然而,对于这一至为重要的变更,中联重科上市公司未有任何涉及此事项的公告。

几乎在同时,即2003年8月,中联重科收购了中标实业旗下资产。在2002年中联重科年报中有记载,中标实业为上市公司股东,为发起成立人之一。

至此,经过两年的迂回运作,长沙望城县黄金乡78公顷土地终于合并。望城县国土局在一份汇总文件中提到,中联重科对68公顷土地承诺投资规模达到43774万元,中标实业对10公顷土地承诺投资达6600万元。

中联重科在黄金乡圈得的千亩土地,在4年后觅得知音。2006年7月17日,中粮地产与中联重科签订《观音岩项目合作协议书》。中粮地产以人民币7730.35万现金出资,中联重科以长沙市望城县黄金乡雷锋大道西侧总面积为775638平方米土地使用权的评估价值为18037.48万元作为出资,成立观音岩项目公司,双方各占30%、70%的股份。2006年11月,长沙观音谷房地产开发有限公司注册成立。

随后,2007年3月,中粮地产控股子公司长沙中粮地产开发有限公司,以17552.12万元收购了中联重科持有的长沙观音谷房地产开发有限公司68%股权。

至此,中粮地产在观音岩项目的持股比例为98%,属于绝对控股,中联重科的持股比例降为2%,不过双方在项目公司章程中约定,中联重科在此项目的收益权比例为15%,中粮地产为75%。也就是说,中联重科的收益权远远超过了其出资代价。

中国土地勘测规划院一位专家对此表示,县级政府没有那么多用地指标,1000亩的建设用地是很难一次性审批下来的。如果开发商能够一次性拿到土地证的话,除非省国土厅在全省范围内对用地指标进行了协调,进行了集中投放,否则只能化整为零。

数据显示,2010年,在国土资源部大幅度增加建设用地指标的情况下,望城县获批的建设用地面积也仅为57.6公顷。可见望城县土地指标并不宽裕。

强力开工

中粮地产接手黄金乡雷锋大道西侧地块后,将该项目命名为“中粮·北纬28度”。

实际上,对于雷锋大道西侧地块,中联重科除在2002年落成一座7层建筑外,其余地块并未动迁。中联重科在2010年香港H股招股说明书中提及,此物业目前作为企业宿舍。

望城黄金镇政府在汇报文件中指出,中粮北纬28度项目系原中联重科工业园转换而来,2001年开始征拆以来一直未启动,共涉及2个社区11个村民组。

由于存在土地权属争议,北纬28度进展缓慢。中粮集团为此还压缩了项目的推广费用,不进行广告发布。

2009年末,在地方政府强力合作下,中粮·北纬28度得以重新上马。2010年5月,望城县政府信息公开发布平台上发布的《关于协助中粮北纬推进项目建设的情况汇报》中写道:“中粮·北纬28度项目在县委、县政府的高度重视,县直各部门的鼎力支持,黄金镇党委、政府的全力推进下,主体工程正式启动,现各项建设如火如荼。”

显然,如果没有望城县政府的支持,中粮地产难伸拳脚。在由望城县政府成立的“黄金镇中粮项目指挥部”工作汇报中提到:“在征拆遗留问题上,由于中粮·北纬28度公司系原中联重科工业园转换而来,2001年开始征拆后一直未启动,沉淀遗留问题400多个,指挥部组织人员对各遗留问题逐一摸排落实。”

“黄金镇中粮项目指挥部”动用一切办法,去除了雷锋大道西侧地块存在的干扰。“在县领导罗诚主任的统一安排部署下,镇党委政府领导多次到金山桥社区调研,指挥部工作人员先后组织村、组干部及组代表召开协调会议20多次,并到现场与老百姓对话,同时采用个别谈心等形式,瓦解阻工势力。目前,阻工横幅、棚架已清除,施工方与地方矛盾得以消除,天晴后可顺利开工。”

2010年6月,时任中粮地产总经理周政说,长沙公司团队组建时间仅仅几个月,能够克服农民频繁阻止施工,长期梅雨天气、有效工作时间仅70余天等重重困难,“取得目前成绩实属不易”。

在央企中粮的运作下,2006年6月初,中粮北纬项目容积率不高于0.5,即建筑面积为30万平方米,至2010年,中粮北纬28度项目,总建筑面积调整为78万平方米。望城县规划管理局会议纪要显示,2010年8月,规划局调整了中粮北纬28度的规划方案,要求二期规划容积率不低于1。

中粮·北纬28度产品形式以“高端资源别墅”面世,以280至500平方米的纯独栋为主。首期开盘销售均价为13000元/平方米,最高价为15000元/平方米。

不过,上市公司中粮地产显然没有告诉股东,观音岩项目为何工程进度滞后了两年之久,当地农民为何频繁阻止施工。

 

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