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深圳老工业区更新改造 股市再炒旧改“陈饭”

时间:2011-06-17 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  4月11日,深圳市规划和国土资源委员会公布了《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》,将有18个城市更新项目将在今年实施改造。
 
  包括福田区车公庙泰然工业区、龙岗坪地长美岭工业区等10个老工业区赫然在列。计划刚一公布,一批深圳本地持有老工业区的受益股深纺织A、深物业、深长城等再度投资者被热炒。

  旧工业区改造释放77.2万平米土地
 
  在这一批计划城市更新项目中,寸土寸金的深圳城市中心区福田区、罗湖区仅占3个,而在非中心的宝安区则有10个老工业区将进行城市更新。
 
  根据项目规划要求,原本属工业用地的工业区更新后将变为商业、居住、市政配套设施用地,但大部分更新项目均要求公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的 15%。
 
  龙岗坪地长美岭工业区拆除重建面积最大,为140267平方米。其中公共利益项目用地面积不小于6.2万平米。
 
  此次是深圳2011年首批城市更新项目计划,拟拆除重建用地面积约为77.2万平方米。
 
  近年来,随着深圳建设步伐加快,土地一直稀缺的深圳可供开发的土地资源日益减少,高速发展多年后的深圳面临"无地可供"的局面。
 
  为增加土地供给,深圳城市更新计划不断提速。据了解,2010年深圳市审批拆除重建类城市更新单元规划35项,涉及用地面积336公顷,规划建筑面积1225万平方米。
 
  自从2009年公布第一批计划,截至2010年,深圳市累计批准拆除重建类改造规划96项,涉及拆除用地面积约832.77公顷,建设用地面积约637.08公顷,规划建筑面积约3277万平方米,但其中用于规划保障性住房建筑面积仍然只占很小的比例,约62万平方米。
 
  据深圳规划国土委人士透露,2011年深圳市城市更新计划将实现常态化。"只要符合更新项目要求,都可以申请进行更新改造。"上述人士称。
 
  据悉,2011年深圳市城市更新年度实施计划总拆迁用地面积为340公顷其中,居住用地约129公顷,超过三分之一,而保障性住房用地约7公顷。
 
  尽管如此,深圳土地后备资源不足的瓶颈在长期内仍难以解决。但中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示:"深圳土地资源依旧很大,《更新办法》只涉及到深圳1/10的土地资源,所以短期内土地资源不会出现严重匮乏的情况。"

  "旧改"题材再度被炒
 
  3月31日,在深圳市城市发展工作会议上提出,未来三至五年,深圳计划建设五个城中村的更新工程。
 
  据记者了解获悉,《深圳市土地管理制度改革总体方案》有望于近期获批,深圳新一轮土地管理制度改革即将全面启动,土地管理将迎来"深圳模式"。
 
  自从深圳市出台城市更新办法以来,旧改项目一直成为市场关注的焦点。去年以来就因此被股市多次炒作,相关个股如深长城、深振业、深物业、沙河股份、深纺织A、深深房等一度受投资者追捧。
 
  而就在今年首批城市更新项目公布后,昨日(4月12日),深长城、深振业、深物业、深纺织A等涉及旧工业区的房地产个股再度异动,其中深纺织A涨幅达8.07%,盘中一度逼近涨停。
 
  对于投资者热炒"旧改"题材,韩长吉认为:"旧的企业用地被盘活,成为住宅用地、商业用地,土地预期收入大幅增加,所以炒作旧工业区权益股可以理解为投资者看好土地收益的结果。"
 
  事实也是如此,今年1月14日,深长城位于笋岗的物流改造项目取得建设用地使用权,受此利好影响,深长城股价在大跌之后一路小幅震荡上扬。而其它深圳旧工业区改造权益个股也在"旧改"概念下,股价持续攀升。
 
  除此之外,在深圳市新增土地供应不断减少的背景下,房地产开发商也将目光转向了"三旧改造"。
 
  3月14日,佳兆业宣布,公司通过投标方式,成功竞得位于深圳盐田区盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目改造权,该项目也是盐田区最大的城中村改造项目工程。
 
  3月5日,佳兆业位于龙岗坂田的宝吉厂旧改项目正式启动拆迁。在同一区域,万科、星河、保利、华润、佳兆业、香港新鸿基等房企也都纷纷加入旧改项目。
 
  而上述两个旧改项目,正是深圳市计划实施更新改造的重点项目。也有分析称,随着越来越多房企进入旧改项目开发,因应的概念炒作将持续一段时间。

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