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上海工业地产面临转型

时间:2011-06-17 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

   从哲学的观点说,内因是事物发展的根本动力。上海工业地产向高附加值转型的内因是上海的经济从生产型经济向服务型经济过渡。

  土地诱发变化

  “我已经不做工业园了,我们的工业园规模比较小,现在已经把土地出让给其他开发商了”,上海某工业园区李总在接受记者采访时显得有点无奈。记者在采访过程中了解到,有李总这样遭遇的小工业园区开发商还有不少。这类工业园区一般规模较小,它们是在粗放开发时期成长起来的,大都具有相关配套能力较差,竞争能力不强的特点。

  时过境迁,上海的经济环境已经发生了天翻地覆的变化。一方面,上海的产业升级进行得如火如荼,一些规模小、技术含量低、劳动力密集型的企业或者被市场淘汰,或者外迁,这些企业是小工业园的主流客户,这类企业在上海正慢慢减少。取而代之的是规模大、资金密集的大企业和高新技术企业,这类企业要么要求集中大面积的土地,要么要求高质量的配套,而这些都是小工业园所不能满足的;另一方面,上海土地日趋紧张,工业用地量的需求急剧放大,在土地获得的难度不断加大的情况下,土地从分散趋向集中就成为必然。

  戴德梁行分析认为:未来上海的工业地产市场投资活动将会持续活跃。由于从政府直接取得土地的难度越来越大,投资者不得不转向二手物业。

  据权威机构调查报告显示,今年一季度共有12个区域有土地供应,其中纯住宅项目用地共出让118.214万平方米,占总出让用地的14%;商业用地出让91.274万平方米,占总出让用地的9.41%;工业用地用出让468.423万平方米,占总出让用地的54.24%。从这组数据分析,上海在土地供应方面“轻住重工”,其中虽然有住宅地产行业不景气因素所致,但更重要的无庸置疑是工业地产“求地若渴”。

  上海市房地局人士坦言,政府土地供应在不同时期呈现的对住宅、工业、商业等不同性质用地的侧重,当然不是简单的巧合,除了开发商方面资金链紧张、对住宅土地消化能力大减的原因外,促进存量住宅土地开发、工业地产市场进入快速发展期等因素也影响着政府的土地调控节奏。

  戴德梁行相关工业地产报告指出,上海工业房地产市场目前正处于一个转型期。由于政府对土地使用政策导向的变化,工业地产市场正在朝着一个高价值服务和产品的方向发展。

  “内外夹击”促转型

  上海工业地产的转型是“内外夹击”的结果,转型的内因也是最基本的原因是上海工业产业结构的升级,外资大规模进入上海工业地产领域,也是促进上海工业地产转型的重要外因之一。
从哲学的观点说,内因是事物发展的根本动力。上海工业地产向高附加值转型的内因是上海的经济从生产型经济向服务型经济过渡。

  “上海将从以生产性经济为基础的城市经济转向以服务性经济为基础的城市经济,城市功能将由集聚为主转向集聚辐射并举。”上海市工经联副会长孙环葆说,“发展生产性服务业是转变经济增长方式、推动产业结构优化升级、实现又好又快发展的重要举措。”

  上海市经委主任王坚说:“上海将建立产业发展长期战略,其一还是要坚持二、三产业的融合,其二加快服务业发展的调整力度,第三是形成以服务经济为主的产业结构。上海的服务业预计在2010年将达到55%,生产性服务业应该为服务业的发展作出重大的贡献。”

  服务性经济将成为上海经济的基础,这也是金融中心城市应该具备的条件。随着中国经济的快速发展,上海作为中国金融中心的地位越来越得到巩固。在首届陆家嘴金融论坛上,中国银监会主席刘明康表示,上海的金融业已经具有了一定的基础和比较的优势,但同国际上金融中心的标准相比还有很大的差距。

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