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深圳写字楼租售价节后涨两成

时间:2011-06-17 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

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  深圳写字楼租金价格持续上涨。图为记者日前拍摄的南山中心区沿街住宅底层商铺。 

  由于业务扩展需要,钟先生需要将自己公司120平方米的办公面积扩大到200平方米,可目前尚未找到合适地点。春节以来,深圳写字楼一路高涨的租金价格,让钟先生“望而却步”。

  “近日,中心区甲级写字楼不包括管理费每平方米租金是100元~110元,现在租金起价150元/平方米,均价都要180元/平方米。”这不仅是钟先生个人的感受。记者了解,春节以来,深圳商业写字楼租金售价普遍上涨10%至20%。由于受住宅受限购令影响,目前不少投资客纷纷转战商业写字楼。如今,面积在200平方米左右的写字楼物业,由于租金上涨势头超过了部分中小企业承受能力,让不少中小企业暗自叫苦。

  “住转商”上涨两成

  2011年,国家出台“新国八条”以及沪、渝房产税试点落地,预示着今年的房地产市场将会是调控进一步强化的一年。在深圳,春节假期结束之后,住宅市场观望情绪浓厚、成交低迷。然而,深圳商业地产却呈现出一篇红火的景象。

  “近期前来地铺咨询和看铺的客户众多,而且其中还不乏从住宅转向商业地产的投资客,而且这类‘由住转商’的投资客日渐增多。”据世华地产商业地铺部经理介绍,中心区交通方便,且配套设施好,200平方米左右的写字楼非常受一些中小型公司欢迎,盘源非常紧张。

  记者调查,不少“由住转商”的投资客认为,1月26日出台的“新国八条”要求二套房首付提高到6成以上,而商用物业依然保持原有的首付5成,同时住宅投资又受到“限购令”和“限贷令”的限制,而且增加了营业税成本。在这些因素的影响下,投资住宅并不是一种好选择。相比之下,写字楼、商铺的吸引力对投资客越来越大。

  世华地产商业部的数据统计显示,2010年第四季度,“由住转商”的投资客约占客户总人数的10%,而近期这类投资客的比重显著增加,2011年2月份,这一比例已上涨至30%。

  放盘价持续创新高

  “2011年初,深圳二手商业地产依然延续2010年盘源紧张的态势,供不应求的现象凸显。”世华地产研究中心总监肖小平分析目前深圳商业地产时指出,目前业主惜售心理明显、盘源紧张,需求依然保持旺盛的态势,令放盘价不断创出新高。

  记者走访中心区部分地产中介公司了解到,大部分中介公司的业务人员介绍,春节后大部分业主提高了放盘价,普遍比去年12月上涨10%~20%。“放租和出售的业主不多,而且价格比去年上涨,很多中小公司都表示不能接受。导致我们目前在商业地产出租成交率也不是很高。”一位不愿透露姓名的中介向记者诉苦道。

  世华地产成交系统统计也显示,2011年2月,深圳二手写字楼售盘的放盘均价达到30668元/平方米,二手商铺售盘的放盘均价达到61763元/平方米,环比分别上涨7.4%、5.7%。究其原因,主要是大部分业主认为住宅投资受限,而商业地产发展契机明显,他们看好未来商业市场发展,惜售心理明显,哪怕有意出售,放盘价也定得较高。

  “由于深圳的经济快速发展,许多国际国内的企业入驻深圳,需求量很大,尤其中心区的写字楼已经饱和了。”中联地产首席分析师叶蓉分析指出,从去年至今,深圳商业房地产租金和售价已上涨了两轮,上涨动力归根结底来自于旺盛的购买需求。

  中小企业盈利空间受压

  “租金成本大约占我们公司营运成本30%,如果租金上涨20%,那就意味着我们的成本也要上涨5%左右,而企业的毛利一年也就20%甚至更少。如此一来,企业盈利空间就大大降低了。”从事广告行业的钟先生向记者算了一笔账。据了解,由于找不到合适的办公地点,钟先生决定暂缓公司的招人扩张计划。

  正准备和朋友合伙开设咨询公司的李小姐,也为公司的办公地点发愁。从春节前开始找写字楼物业至今,李小姐如此说道:“这段时间是看着租金不断上涨,就是没有合适的地方可供选择。”李小姐介绍,目前很多业主为了快速回笼资金,都希望整层出租,200平方米的写字楼物业铺源少,价格更是普通中小企业难以承受。“关外写字楼周边不配套,要搬到关外也不现实。”

  据记者调查了解,受政策以及贷款利率等影响,目前深圳住宅市场价格上涨的势头得到遏制,部分新盘销售价格甚至出现降价松动趋势。然而,由于住宅市场资金流向商业地产以及市区内写字楼需求旺盛,这两种因素正推动深圳市区内商业写字楼租金快速上涨,从而导致部分中小企业成本压力增大。对此,有专家指出,有关部门出台各种政策调控住宅市场同时,必须密切留意商业地产的变化,警惕商业地产新一轮炒作,从而恶化中小企业的创业环境和营商环境。

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  小面积商业地产近期“唱主角”

  近期商业地产的成交结构悄然发生变化。从美联物业统计的商铺成交量来看,今年2月,全市一手商铺成交21套,面积约0.2万平方米,成交面积环比减少73%,同比减少22%。其中,宝安、龙岗两区一手商铺成交套数分别占全市总成交套数的48%、33%,面积分别占全市总成交面积的28%、35%;盐田、南山两区成交套数分别占全市总成交套数的14%、5%,面积分别占全市总成交面积的33%和4%。与上月成交相比不难发现,一手商铺销售结构上有所变化,面积都普遍偏小。

  中联地产近期统计数据表明,成交主力是住宅底商和商场类商铺,套均面积44平方米,套均总价为145万元,50平方米以下物业的成交比重达68%。分区域来看,龙岗、宝安基本都是住宅底商,罗湖以商场类商铺为主,成交热点是东门的商场类商铺,看重现实的经济效益,面积在20平方米以下居多,占8成以上比重,八达商场和九龙城广场成交最好。而龙岗基本都是住宅底商,布吉、龙华和中心城成交表现都不错,看重的是未来的发展潜力,30~80平方米物业比重约占7成,套均总价约140万元。

  记者日前从中联地产车公庙片区和南山中心区的写字楼地铺经理了解到,自用和长期投资需求客户占了绝对比重,其中有不乏由于住宅限购而转向商业的投资客,如车公庙片区的写字楼购买者主要是中小企业,作为办公自用。车公庙片区200~400平方米,总价在500万~1000万元的物业成交最多,福田中心区主要是200平方米左右、总价在700万元左右的物业受到青睐。

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