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写字楼市场租售两旺 风险潜伏

时间:2011-12-26 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  在住宅市场调控的大背景下,中国的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良,2011年全国写字楼市场租售两旺,价格与租金均出现大幅上涨。受此影响,开发商纷纷进军商业地产市场,写字楼建设如火如荼。

  虽然短期来看写字楼市场仍将向好,但是未来市场或将面临调整压力,供应放量、需求不稳和政策变化是制约未来中国写字楼市场继续增长的主要负面因素。

  (一)销售跑赢住宅 租金再创新高

  2011年,是中国住宅市场深度调整的一年,但却是中国写字楼市场高速发展的一年,无论是写字楼销售市场还是租赁市场,均表现十分积极。写字楼销售市场成交快速增长,价格上升明显;写字楼租赁市场入住率持续提升,写字楼租金刷新历史新高。

  销售表现良好 明显优于住宅

  2011年1-10月,全国写字楼销售面积达1472.8万平方米,同比增长14.4%,明显优于同期住宅销售9.0%的增幅。从2010年开始,写字楼的销售表现开始明显优于同期住宅的销售表现,住宅调控对资金的挤出效果十分明显,大量资金开始转向写字楼市场。

  价格快速上升 北京强势领涨

  随着写字楼成交量的稳定增长,写字楼价格也出现加速上涨。2011年1-10月,中原监测的8个主要城市样本甲级写字楼价格均出现明显上涨。在8个城市中,价格上涨幅度超过10%的城市分别有北京、上海、广州、深圳、南京,其中北京以40%的涨幅位居榜首,远超其他一线城市20%的平均涨幅。

  租赁需求旺盛 入住率持续提升

  一个城市写字楼的入住水平能够反映出当地写字楼市场的供求关系,如果入住率率过低,表明这个城市写字楼市场供大于求,反之则表明这个城市写字楼供不应求。根据中原集团研究中心对中国8个主要城市甲级写字楼市场的监测,截止2011年10月,8个城市的平均甲级写字楼入住率为91%,其中一线城市的入住率情况明显优于二线城市,反映一线城市的供求整体平衡,而二线城市存在一定的供大于求。

  一线城市中,广州由于近年写字楼供应增加,空置率接近9%,空置情况略高于北京、上海、深圳。而二线城市中,随着近年城市中心区的大规模改造,带动写字楼的开发热潮,空置水平普遍高于10%,其中以成都的空置率情况最为严重,接近20%。

  租金全面上涨 刷新历史新高受写字楼入住率持续提升的影响,2011年8个主要城市写字楼租金全面上涨,其中入住率较高的一线城市租金平均上涨20%,二线城市平均上涨10%,北京以32%的年度涨幅位居各城市之首。目前来看,除上海外,其他城市的租金水平已经超过了金融危机之前的峰值,上海租金与峰值相比仍有15%的空间。

  (二)三重利好刺激 资金持续流入

  在调控政策下,资金为何选择写字楼,原因主要有以下三点,第一,住宅限购政策下资金的挤出效应;第二,经济快速发展和转型下对写字楼需求的快速增加;第三,写字楼相对合理且稳定的租金回报率。

  挤出效应明显 大单收购激增

  在住宅调控的影响下,投资住宅市场的风险不断增大,因此部分投资资金开始从住宅市场转向商办物业市场。其中无论是国内国外的基金还是主要企业都积极购入写字楼物业,写字楼大单与去年相比出现了明显增加。

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