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写字楼的品质与价值成为综合指标

时间:2011-11-14 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  写字楼的品质和价值是一个综合指标,一般包括写字楼所处的地段位置、配套设施、周边环境、交通停车、写字楼形象、室内采光通风、环境绿化,以及房产价格、物业管理水平、企业信誉、文化氛围、商业格局、优惠政策、区域未来发展等一系列因素。

  有行业人士认为写字楼的进化,将带动南昌投资环境的改善。硬件设备的完善、物业服务水平的不断增强,使得南昌商务形象不断改善。高端的商务形象,对高端企业有着很强的吸引力。一流写字楼,高质量的商务将带来南昌城市形象的颠覆。物管是否优秀,对写字楼的影响非常大,顶尖物管的服务价值体现在细节上。

  具体来说,就是要对上述各个方面详细考察,以综合眼光来判断写字楼的升值保值空间。比如,该地段是否处于企业的核心活动范围内;所选建筑是否具有显著特点的标志性建筑;停车位能否满足使用需要;室内层高是否让人感到舒适;物业管理的水平、费用是否与物业档次匹配;该区域未来的道路、城市环境、商业商务格局等是否会有提升等等。

  写字楼产品:地段为王

  还是那句被房地产界奉做终极定律的老话:“第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。对酒店、住宅、娱乐而言,此话有些言过其实,但对写字楼而言,此话成为没有瑕疵的绝对真理,无任何反例可举。

  写字楼是塑造企业形象的载体,区位地段显得尤为重要,企业选择办公物业首先考虑区位地段因素,写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。虽然今年有钱都想投向写字楼市场,但写字楼投资不同于一般的投资方式,它注重的是其长期投资回报。所以,对于写字楼而言,地段为王备受认可。地处中心,交通便捷,快意八方走;配套完整,设施完备,将更进一步提高商务效率。

  世界顶尖写字楼的第一要素就是对城市优势资源的绝对占有,换句话说,写字楼一般处于地段优越的位置,居于城市商务中心或商业聚集区。交通十分便利,浓厚的商务气氛一定是其商务价值的重要支撑。诚然,地段是写字楼的第一决定要素,但写字楼地段并非仅指自然意义上的地理坐标,而是泛指占尽城市优势资源的泛地段,其中优势资源主要包括商业中心、金融中心、政务中心、商务中心、环境中心等等。

  判断一个城市的地段是否优越方法很简单,就是看其地价和租金。哪里的地价最高,那里就是最好的地段。尽管价格高起,公司依然趋之若鹜;尽管它交通拥挤,但每天大量人流车流出入于此。写字楼就是公司的家,这个家的功能不是消费、不是休闲、不是放松,而是赚钱。所以购买写字楼首先看地段,地段越好增值速度越快。在纽约、伦敦、新加坡如此,在北京、上海、深圳,莫不如此,南昌也不例外。

  写字楼发展:绿色是方向

  绿色建筑,将是今后写字楼品质的核心指标,这是全球趋势。自哥本哈根会议之后,“低碳生活”如一股绿色旋风迅速席卷全球各个角落,甚至改变了人们惯有的生活理念及生活模式。

  全球气候变化、能源消耗和生态破坏是21世纪全人类共同面临的重大挑战。在此背景下,“绿色”日益成为一种潮流,引领着人们探索更加美好的生活。

  当城市的绿化越来越少?当逛街只是购物而没有休闲时?恒茂地产便把东京六本木的屋顶花园设计的生态理念引进南昌,还巨资礼聘全球知名园林大师贝尔高林担纲梦时代广场的景观设计,遵循“科技、创新、生态、环保”的理念,以“生态园林”为主,将2000年前的古巴比伦空中花园植入项目,贴身打造全国最大的屋顶空中公园。多个立体绿化连缀成相当于64个篮球场的独特空中公园,蓝天之下相映缤纷,为工作、生活于此的人们提供了创意互动的休闲空间。恒茂·梦时代广场在城市中心保留如此大面积的原生态绿化地,成为南昌具有国际前瞻性的生态典范。

  写字楼投资:已进入黄金期

  目前,在高租金回报和利率不断下调的背景趋势下,一大批投资者苦于资本没有稳定高额的回报,希望分散投资风险。而写字楼市场的出租行情稳定,使他们跃跃欲试。

  随着中国楼宇经济时代全面来临,在强大的城市转型动力驱动下,南昌正在释放前所未有的新经济活力,顺应城市新经济发展诞生的金融法律、商业咨询、高端物流、文化创意等新经济企业蓬勃崛起,大量写字楼办公需求应运而生,南昌写字楼市场租赁成交进入高活跃期,售价、租金持续走高, 写字楼出租 率高达80%-100%。这导致了投资者有意在既稳定且又具有较高回报率的国际甲级智能写字楼上投资,以期有所新的收获。这在客观上加大了以出售为主国际数字化甲级智能写字楼的需求量。

  尤其在2011年,南昌写字楼市场更是进入黄金增长期,不但供需齐齐攀升,在办公及投资双重驱动下,价格也一路高涨。随着南昌产业升级、经济转型的深入,多年不温不火的南昌写字楼市场,也迎来了投资的“大旺季”,再加上今年住宅市场大调控的市场背景,投资势头甚至一度盖过南昌人对商铺的投资热情。

  业内人士分析,目前银行并没有直接出台政策调高写字楼贷款的门槛,只是严格执行了以前规定的条款。对于写字楼来说,虽然政策的压力也在增大,但是并没有什么明确的打压政策。作为商用物业的写字楼,其本身就具有强大的商务聚合效应,产生的经济效应要远远高于普通住宅物业,发达国家的写字楼物业售价往往数倍高于住宅价格。

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