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写字楼投资应选核心城市

时间:2011-11-12 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  高铁的开通,对于有些城市而言,不过是锦上添花,但是对于一些地处偏远的城市,却可引发翻天覆地的变化。在不同的城市中,受益最大的物业类型也有所不同,对于高铁的反应速度也不尽相同。这次我们将其中关注最多的旅游休闲物业、住宅物业和商业物业三种类型拎出来,就其选择投资城市以及物业时,需要重点考量的因素进行简要的分析。

 

  旅游休闲物业受益最直接

 

  高铁的开通,对于旅游城市,尤其曾经地处偏远、传统交通落后的旅游城市地产的发展,提供了一个很大的机遇。便捷的交通,无疑打开一个通向更广快市场的通道,当地旅游休闲度假物业将面临更为开阔、也更有消费能力的人群,将被放入更大的环境中重新进行价值定位。具有鲜明旅游特色的酒店式公寓、商务公寓、小型酒店等物业又是其中受益最为直接的。

 

  广东便有两个这样的案例,其一是深圳人熟悉的惠东。尽管拥有600年客家文化积淀的平海古镇,以及南中国最美的海岸线,但是惠东多年来房地产市场并无大的起色,金融街从2005年进驻惠东,一直处于单兵作战的局面。直到近年来厦深高铁规划出台,惠东设有一站,万科、合正、中信、光耀、富茂、碧桂园等品牌房企才陆续进驻,整个惠东楼市启动大规模开发,仅2011年便有将近100亿元的货量,2012年区域货量还将上升8成或翻倍。

 

  另一个是位于武广高铁沿线的韶关市,此前多为珠三角人群前来观光旅游,但是武广高铁2009年底开通后,韶关高铁站到广州南站只需要45分钟,到武汉11个站,未来还规划有广深高铁以及多条高速公路,连接深圳与香港。官方数据显示,2006到2010年间,韶关市居民人均年收入从12039元涨至18021元,涨幅仅为50%;而市区商品房住宅价格却从1518元/平方米猛涨至4216元/平方米,涨幅逼近180%,其间高铁的助涨作用不能小觑。

 

  住宅选“平价”城市

 

  高铁对沿线城市住宅价值的提升,主要源于交通对于当地产业的推动作用,通过产业崛起吸引更多人口的聚集,从而提升住宅物业的价值。

 

  若要选择住宅投资性价比更高的城市,城市圈中房价较低的“平价”城市则是更优选择。因为高铁对于城市群中一二线城市带来的影响是锦上添花,对于偏远的城市带来的变化却是翻天覆地的。在这些城市中,住宅投资有两个方向,从高溢价角度来看,资源稀缺型物业在城市发展加速时期,随着居住密度越来越大,城市稀缺资源也会一同加速升值,由于又是全城人置业的终极梦想,还会再有额外的竞争溢价。从投资性价比来看,一个单价基数为3000元的物业上涨5成,比一个单价基数为20000元的物业上涨5成还是会容易很多,在城市承受能力顶部不明朗的时候,选择价格较平的物业风险更小。

 

  在同一个小区,同样也建议选择价格较低的那个物业。因为新房市场中,同一社区内,可能会因为朝向、楼层等原因,物业之间有20%-30%的价差,但是未来进入二手市场,同一社区中相同户型的价格相差并不大,没有必要增加无意义的投资成本。

 

  投资高铁沿线的商用物业,也有讲究。投资写字楼时,务必要选择城市群的核心城市。高铁网络给城市带去的不仅仅人流,更是信息和产业的大量转移,只有在核心城市,才需要大量的写字楼来配合未来的产业发展,在一些三四线城市,大家甚至还习惯于在住宅里办公,又怎么会有写字楼发展的空间呢。

 

  若从这个角度来考量,武汉无疑是首选城市。高铁全面开通后,武汉到上海和成都仅需3个小时。作为全国首个综合交通枢纽研究试点城市,武汉站同时又是规划中京港高铁和沪汉蓉高铁的换乘站。武汉与周边小城市形成1+8城市圈,承接 产业转移 的优势会利好未来的经济发展,国家将要大力扶持的光伏、新能源、光电子等新兴产业,都将为武汉带来新的经济契机。加上武汉本地高校众多,人才基础也奠定上述高新产业发展的基础。

 

  若准备在高铁站附近选择临街商铺,高铁站点和城市之间的距离则是首要标准。对于一些设置距离城市中心较近的高铁站,不仅乘坐高铁的人会成为其消费群体,如果周边商业规划有新意,当地或附近的原住居民也会前往消费,片区的成熟速度便会加速。如果距离过远,商业的成熟需要再增加一个阶段,首先要先等待高铁与城市之间接驳的完善,加强高铁与公路、航空之间的竞争力,吸引流动人群,第二阶段才是吸引周边居住人群以及当地居民的稳定消费需求,从而提升商业物业的价值支撑。但是若要顺利完成这两个阶段,风险大时间长。

 

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