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写字楼呈现梯次发展

时间:2011-10-22 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  写字楼需求的多少是依靠各类企业办公需求的发展而繁荣,所以,经济的快速发展,铸就了写字楼的强劲需求。而近来,虽然我国的经济在不断发展,但是存在的问题却暴露的越来越多,加之整个房地产业的震荡重重,也使得写字楼的发展起伏不定,而中国各个城市的不均衡发展也造成了写字楼的需求存在很大的差别。

  一线城市写字楼进入平稳上升期

  以北上广深为首的一线城市飞速发展,以及区域经济发展的不均衡性,一线城市把写字楼市场迎来了前所未有的黄金期,市场表现为供不应求,黄金地段的写字间更是寸土寸金。而市场经过强劲发展势头过后,定会有一个减速平稳过渡时期,这让写字楼市场进入平稳发展阶段。

  北京:

  数据显示,三季度北京甲级写字楼的售价持续攀升,如今已经达到46951元/平方米的水准,环比上涨6.90%。供需失衡,致使北京甲级写字楼租金快速递增。根据戴德梁行最新发布的报告显示,3季度北京甲级写字楼平均租金水平达到266.93元/月/平方米,环比增加10.72%,而同比上涨幅度更是达到惊人的46.2%。仲量联行预测,预计四季度将有6.2万平方米的新增写字楼面积入市,对于整体市场的租金变化和空置率情况不会产生太大影响,但整体供应紧缩的态势仍将给市场造成一定压力。

  上海:

  2011年第三季度,上海全市甲级办公楼平均租金达到每平方米每天8.6元,环比增长2.5%,前三季度累计涨幅为14.3%。浦西甲级办公楼平均租金本季度环比上升3.4%,达到每平方米每天8.9元;浦东的平均租金环比上升1.1%,至每平方米每天8.3元。至季度末,浦东和浦西的空置率分别为9.5%和7.0%。

广州:

   广州写字楼 价格继续上涨,但成交量却呈现下跌趋势。日前,中立地产发布最新报告显示,9月份全市一手写字楼成交合共34964m2,环比8月下降31.4%。成交均价为24362元/m2,环比8月上升3.%。中立地产人士分析认为,在进入9月份后,广州一手写字楼的成交出现了明显的下降,主要原因在于市场上多个项目都已进入销售尾货的阶段,供应量的不足直接导致成交量下降。

  深圳:

  在深圳,写字楼市场似乎有由疯狂增长到日趋下降的平稳过渡的趋势。日前,《南方都市报》文章报道,“ 深圳写字楼 供应量有所下降,持续火爆两年多之后,深圳写字楼市场终于“降温”了。二手写字楼成交量已连续3个月下滑,8月份整体成交更大降4-5成,市场上已有小业主下调价格回笼资金。来自美联物业的样本监控数据显示,8月价格出现下调的样本写字楼占比高达66.7%。”
今年以来,国内一线城市的写字楼和商业地产持续升温,租售价格齐涨。而一向不受限购政策约束的深圳商业地产,在深圳楼市“银十”惨淡开局之计,写字楼市场亦是持续冷清。二级市场写字楼更出现两周内0销售成交的记录。

  观点

  业内人士认为,写字楼成交陡降是由于以下几个原因:一是7月开始银行对商业贷款再收紧,利率普遍上浮30%,贷款门槛提高加重投资者观望情绪;二是外围经济形势不乐观,部分投资者对后市信心有担忧;三是经过2年多的持续上涨,多个区域的写字楼价格已处于高位,致使一部分投资客陷入观望,暂缓入市。

  因此,有专家预测:“随着一线城市投资市场“门槛”的逐渐提高,以及二线城市经济结构的不断提升,预计未来1~2年,新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动,二线城市甲级办公楼租金水平也将出现至少15%的上涨空间。”

  二线城市冲刺高点

  在一些内地省会城市,写字楼市场正在悄然走俏,有的甚至形成喷井式发展。
而我们就看看关于二线城市的一些报道:

  武汉:

  据不完全统计,下半年武汉将有近40个写字楼项目面市,而9-10月将有13个写字楼项目开盘,其中有不少大体量项目,如万达时代中心、武汉天地商务群写字楼、世界城广场、东湖广场宽堂、沌口总部基地、汇丰企业天地、IFC国际金融中心等,而其中,有相当一部分写字楼属于高端写字楼。

  西安:

  在西安,各大品牌房企纷纷驻足商业地产,原有商业地产项目不断发力,国外知名企业也开始在西安布局其商业项目,西安商业地产新一轮的发展显得热闹异常。而在写字楼方面,也有另一面景象:“单价较低的写字楼和标杆性的甲级写字楼需求比较旺盛,而那些中等的、定位模糊的写字楼则处境尴尬。”

  长春:

  “长春部分商铺、写字楼的价格也在短期内快速上涨。“此前在长春经开区的一处写字楼,短短3个月的时间,价格已经从10000元/平方米涨至13000元/平方米,涨幅达3成。与传统普通住宅进入9月销售旺季频繁促销不同,商业地产显得比较低调,但价格却节节攀升。”

  观点

  二线城市经济发展正在积极追赶着一线城市的脚步,企业的快速扩张性需求使得写字楼形成迅猛的发展趋势。中国经济的跨区域化发展积淀,让更多企业把触角伸向了资源广阔的二三线城市,区域总部、分公司等需求,让写字楼市场得到一定的发展。一些新兴的中小型企业由于业务需要或成本、综合环境的考虑也会避开一线城市而选择二线城市。当大家都看到二三线城市发展前景的时候,警惕泡沫的时候也到了。

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