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写字楼运营趋理性 风险意识增强

时间:2011-07-27 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  金融危机之后,各行各业开始复苏,同时拉动写字楼市场水涨船高。特别是进入2011年以来,商务核心区、老牌热点商务区,比如CBD、中关村、金融街等写字楼房源供应非常紧张,按照某业内人士的预计,截止2015年之前,核心区这种供不应求的局面很难打破。这个结论可以根据现有、预期供应量,以及成交客户的签约年限即可推算得出。

  写字楼惜租“潜规则” 新兴商务区有盼头

  核心区的写字楼越来越成为香饽饽,租赁控制技巧也更加理性化,部分大厦剩余的“黄金”面积不多,一般开价都非常高,一来大厦方不差钱,并不急于出手,可以抬高价放长线,二来以便应对现有业主扩租的需求,关键时刻救急。还有一些大厦,即使有空置面积,都不愿意推出来,除非是关系非常好的经纪行的“哥们儿”,你想知道真正的空置,是需要些人脉的。2008年奥运会以来,望京、亦庄等地租金看涨,与此同时,低密度办公趋向越来越大。基于此,北京写字楼经纪行在开展工作时,在守住热点商务区份额的同时,开始向供应相对充分、成交更加活跃的新兴商务区拓展。

  谨慎考核客户资质 避免入住企业同质化

  为了规避风险,大厦方不再单纯地追求大面积、大单成交。因为大单客户的经营稳定性,对大厦后期运营收益的稳定、高低,起到重要作用,因此,对大单的客户的资质考核更加谨慎,甚至有个别大厦对于大单客户的最高成交面积做了限制,比如规定单个企业签约成交不能超过5000平方米。

  大厦也对于进驻企业的行业属性做了一定的限制,协调好不同行业的客户比例,禁止客户过分集中在某个特定行业,比如中关村某大厦,要求IT行业的租户不能超过一定的比例。道理很简单,如果租客过分具有行业属性,一旦某个行业的发展处于低谷期,势必牵连大厦的收益稳定增长,带来收益下降的风险。

  租金协议规风险 供需失调下大厦方强势

  为了共同规避不确定的风险,一般情况下,大厦和租户在签约的时候,都会签订"3+2"形式的租金保障协议,比如一个五年的合同期,前三年的租金是一个水平,三年之后的两年,每年递增一定的百分比。这样一来,一方面,大厦方可以确保实现最低的预期收益率水平;另一方面,租户可以避免承受租金暴涨。无论对于大厦方,还是进驻企业,都是一种很好的规避风险的方式,使未来的收益和办公成本可以预期和掌控。更有甚者,在一些热点商务区域内的写字楼,由于整体有效供应有限,可租面积相对抢手,其租金合同会规定,从业主入住的第二年就开始按比例上浮租金,在区域市场供不应求(尤其是整块的大面积)的状况下,租户也就不得不“从”了。

 

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