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天津写字楼跨越式发展 看写字楼生活前世今生

时间:2011-07-19 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  “人性化”“智能化”改变生活

  “早期写字楼的办公环境欠缺太多的人性化设计、内部紧密的空间分隔和较差的空气质量都给人一种压迫感,使得本来工作压力就很大的白领们长时间的在这种环境中工作会感觉身心疲惫不堪”,从市中心区迁至空港某商务别墅项目办公的HR经理告诉记者:“当前品牌企业都希望能有一个舒适的、健康的、高效的和环保的办公环境,而近来写字楼产品的升级演化也恰恰迎合了这种新兴的需求。”

  的确,换做若干年前,很少有人能把紧张忙碌的工作环境和花园般的商务别墅联系在一起。如今,天津已经有了多座商务别墅项目,这种集综合办公、商务、科研、服务于一体的商务花园,既借鉴了发达国家的独栋办公的舒适度高、容积率低、绿化面积大、私密性强等优点,又结合了景观、绿地、水景等自身创新特色,迅速成为高端写字楼市场的新亮点。

  “随着写字楼产品的更新换代,改变人们生活的不仅体现在前述的办公环境方面”。天津仕一邦地产咨询顾问公司市场研究人员告诉记者:“办公别墅更主要是商务物业在外在形态和环境设计中的改变,通常建筑密度和容积率都很低,楼层在2-3层之间,与居住型别墅区相似,讲究生态和舒适度,使得日常办公和商务处理更加轻松时尚;其实现代办公要求更高的智能化方面,比如人们常说的5A智能化,即指办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化,这些系统将为更多数量集中在市内商务区办公的企业提供办公便利和安全保障。此外,独立于办公物业的软硬件之外的,是现在的写字楼定位更突显了产业集聚特性,典型的比如天津环球金融中心项目,在一个写字楼之中聚集了大批的银行、投资、担保、项目开发、咨询顾问等机构,工作中的很多相关事宜甚至无需走出大门就可以解决,大大提升了工作效率和便利度,这也是新兴办公物业改变人们生活的重要部分。”

  写字楼生活的前世今生

  从纵向角度来看天津写字楼市场,可以发现写字楼市场一直在经历着产品的竞争与替代。

  据商业地产专家介绍,第一代老写字楼通常称为办公楼,只能满足于基本办公功能,由于老写字楼的智能化太低,已不能满足现在公司办公的最基本需求,并且条件的改进非常困难,导致目前许多客户都进驻到第二代写字楼去了,许多经营不善的老办公楼甚至改头换面成为旅馆、饭店。

  第二代写字楼通常指的是外企进入中国,改革开放一段时期后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外,内部空间开始针对客户灵活分割,智能化水准有所提升。

  第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向,加入绿色环保办公理念,提高舒适度,大大提高了智能化的水平。随着中国的入世,经济全球化的到来,第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要,在这种前提下,第四代写字楼的出现就顺理成章了。

  第四代写字楼与国际化接轨

  所谓第四代写字楼,即在第三代的功能基础上,强调以客户需求为中心,旨在提供低成本、高效率的商务平台,提倡人性化的沟通与交流,注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高,引导智能化,强化绿色环保办公理念,从而达到国际化商务社区的标准。

  和前三代写字楼相比,第四代写字楼具有以下几个特点——

  一、目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业,在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。

  二、景观要求更高。除了自然景观,写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎,有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。

  三、更多商务空间。随着网络的普及,资源的共享成为提升工作效率的重要议题,从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动,在倡导交流沟通的基础上提高工作效率,将工作融入休闲中,打造全新的办公方式。

  四、提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观,在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观,形成健康环保的办公空间。目前很多规划中的写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。

  五、高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度,并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间,达到5A甲级标准将是最低的智能化标准,包括楼宇智能化,安防智能化,办公智能化等。

  天津写字楼“跨越式发展”

  近两年来,天津甲级写字楼市场稳步发展,软硬件不断升级,经营管理水平持续提高,但与北京、上海等国内一线城市相比仍存在一定距离。但随着甲级写字楼存量稳步提升,持有型物业逐渐增加,写字楼的整体形象会有一定提升。随着海河沿线、南京路沿线以及响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼相继入市,这将会为天津市区和滨海新区的甲级写字楼市场带来更多的新增供应。随着新建写字楼的放量,写字楼的区域也在不断外围化,新增供应将向更高档、更优质的方向发展,未来天津写字楼市场将会进入一个全新的跨越式阶段。

  特别是在今年,天津地区将有多个大型综合性项目投入市场,典型的包括南京路沿线、海河沿线、滨海响螺湾区域等,如天津环球金融中心、富力中心、红星国际、嘉里中心等大型综合体项目,这些项目的特点是体量更大,项目本身比以前更具有标志性,同时品质更高,基于新供应的品质将凸显其高端属性,由此会对未来天津写字楼市场的高品质写字楼供应产生一些影响。另外天津城市中心以外,特别是外环以外的大量企业“总部型”产业地产项目的集中上市,将对天津写字楼高品质趋势起到促进作用。

  业内专家预测,2011年天津写字楼市场或将呈现如下特点,第一,由于实体经济的强劲增长,预计2011年天津写字楼市场整体仍有一定上升空间。第二,2011年滨海新区写字楼项目的发展将有力弥补市区供应不足的问题,竞争也将更为激烈,预计全年空置率依然保持低位运行,年平均租金将持续上涨。第三,由于“商住倒挂”在一定时期内依然存在,2011年天津写字楼平均售价有望继续上扬。

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