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广州写字楼掀起“拔高”风

时间:2011-06-14 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

日前,广州市标志性楼盘亚运城D地块“拔高”获准,使得楼盘拔高再度成为关注焦点。事实上,“拔高”风已经在此之前就悄悄吹起,珠江新城、亚运城、猎德村、科学城等部分楼盘都先后被“拔高”,其中珠江新城更是成为“拔高”热点地带。

在动辄3万元/平方米以上房价的珠江新城,“拔高”所带来的天际线豪宅价相当可观,各楼盘争相向高空要“金子”。值得一提的是,目前热衷“拔高”的地块,多为2009年左右拿地,并且都冠上地王的“桂冠”。昨日,广州市规划局有关负责人首次就“拔高”问题进行回应。

拿“地王”后热衷“拔高”

按建筑规范规定,100米以上高度属于超高层建筑。近年来,广州市超高层写字楼之外的超高层住宅楼,开始四处开花。其中,有部分超高层住宅不断调整规划高度,“欲与天公试比高”。

新近一批出现“拔高”趋势的地块,多是在2009年左右拿地,并且都冠上地王的“桂冠”。在开发商与众对手争得头破血流高价拿地后,往往就开始着手调整规划拔高楼层。据了解,在国外,超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征;在香港,寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”到内地;在上海、深圳和广州等一线城市,也逐渐被接受,开始“井喷”。

这些“拔高”的地块除了是高价地王,一般还有独特的景观资源或是特殊的地标区域等。比如,在市中心尤其以黄金宝地珠江新城CBD最多,除了地理区位优势,部分拔高楼还可以望珠江公园或者是珠江;而在市郊,拔高的地块则多为滨江滨水地块或者是临山地块。

“拔高”方式

1.楼体“变瘦”,空出更多的用地面积做小区园林等,多出景观绿化等;

2.楼体楼层层数和体积都不变,单层层高变高,可提高楼盘档次;

3.单层层高不变,体积不变,这种情况下“拔高”,建筑面积变多,开发商可以售卖的面积明显增加;

4.楼体不“变瘦”,但原先要建10栋楼的变成只建9栋,楼层增多,楼高增高,空出面积增加楼栋距离等。

一般“拔高”50米最多“拔高”100米

根据世联地产的研究,超高层住宅的涌现与城市GDP地位和地块本身的特殊资源等因素有关。从拔高的高度上看,一般以30~50米左右的较为常见,也有部分一下子就蹿高了近100米,几乎是原高度的一倍。

部门回应

市规划局:

未严控高度区域可申请拔高

昨日,广州市规划局副局长叶浩军表示,近期专家和市民对拔高问题都很关注,他说很希望有机会跟市民网友就这个问题进行交流。

问:亚运城D地块“拔高”,从规划批前公示到批后公示都成为市民热议的话题,“拔高”也因此进入市民视野。是否所有的项目都可以申请拔高?

叶浩军(下简称叶):近期专家和市民对拔高问题都很关注,感谢社会市民对这话题的关注。规划部门也关注到不少专家也在讨论广州要不要建高楼。楼体建筑高度问题涉及控制性详细规划全覆盖范围的定义,控制性详细规划不可能包括城市规划所有内容,不可能覆盖细化到所有建筑高度、立面形式和材料等等较主观的东西。建筑高度、立面形式等要通过地区专项规划编制研究来更好地控制。

因此,建筑高度调整问题,除了城市重点地区,需控制建筑高度外,一般地区对建筑高度没有明确作法律制约。控规没有严格控制高度的区域是可以申请拔高的,但方案要有合理性。规划部门内部有规定,每层层高多少才算合理,同意提高建筑高度都有合理性前提。

  “变矮”也可能会增加建筑面积

  问:“拔高”是否就会带来容积率的提高,使得公共配套压力变大?

  叶:建筑高度与容积率提高确实有关,但也并非必然相关。市民听到拔高的第一反应,就是认为增加了容积率,并质疑是否没有通过规委会就批准“拔高”是否规划局一家说了算。

  事实上,建筑高度的提高,技术上可能涉及到容积率提高,也可能涉及到楼体的胖瘦。“拔高”可以提高容积率,但也可以通过“变瘦”能实现,但密度和容积率是否有变化根据个案而定,不能一概而论。

  首先,拔高不一定变瘦,比如从每层3.8米增高到4.5米才满足要求,这样容积率也没变化胖瘦也没变化。其次,拔高与容积率的关系也不是必然的,当然,如果原来38米变成50米,但层高仍然是3.8米,那么就会增加容积率。但不是所有的拔高都一定会增加层数。此外,建筑高度变矮了可能还会增加容积率,比如地块上原密度是30%,建10层,现在变成建筑密度40%建9层,那么就是变矮了但容积率可能会增加。

  “拔高”公示市民反对是有用的

  问:在“拔高”规划公示过程中,市民反对是否有用?

  叶:在“拔高”规划公示过程中,市民反对是有用的,规划部门也会在公示过程中收集意见。但建筑高度问题比较主观,一提到拔高可能感觉就不好。规划局判断是否同意拔高,也会判断拔高后建筑密度是否降低、绿地率是否增加了,不是盲目同意。一般而言,“拔高”后公共空间都增加了,小区开放空间增加了。

  “拔高”的一般是写字楼等

  问:开发商申请“拔高”的依据是什么?

  叶:建筑物高矮胖瘦调整有原因,有些楼早期设计是3.8米层高,但现在写字楼要求更高,一般都要做到4.5米层高,因此需要调整。珠江新城增高的一般是写字楼等公共建筑,住宅基本层高都有3米左右了,就不需要再进行调整。亚运城地块有些住宅确实进行了高度调整,当初在亚运城土地出让时也有高度规定,但2.7平方公里的土地量实在太大了,只做了原则性规定。有条件的地块,可根据具体情况进行调整,此次拔高主要是考虑了增加更多的公共空间,调整了一下区域的天际线。

 

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