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写字楼能变相“预租”?

时间:2011-06-11 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

商品房可以预售,但写字楼收楼前不能签租赁合同

  内地对商品房实行预售制度,有商业地产人士向记者询问,写字楼是否可以参照商品房预售制度实行“写字楼预租赁”。深圳仲量联行商业部主管夏春毅告诉记者,外资公司一般对租赁事宜需要较长的决策时间,写字楼业主也希望在新写字楼收楼前即签下租赁合约,不过根据现行规定,写字楼在取得收楼资格前是不能签订租赁合同的。究竟“写字楼预租赁”制度是否行得通?记者为此采访了穗深两地的商业地产人士,大部分市场人士表示,外资公司租客进驻内地多年,已熟悉内地的规章制度,新写字楼的租赁也有灵活应对方式,“写字楼预租赁”实际已变相实施。

  未收楼不能租赁各地有对策

  据深圳仲量联行商业部主管夏春毅了解,北京和上海两地的新写字楼租赁也需要遵循有关法规,尤其是消防验收前不能签租赁合同,京沪两地的外资公司和业主对新写字楼通常是先签租赁意向书,再签租赁合同。夏春毅表示,由于先签租赁意向书的做法已成为两地的普遍做法,外资公司也比较认可这种变通方式。不过他表示,由于外资公司对合同以及租赁写字楼的态度较谨慎,租赁写字楼的搬迁时间若未能确定,有可能延误制定有关决策,若有政府介入推行“写字楼预租赁”制度,外资租客会对租用写字楼更有信心和保障。

  满堂红写字楼部总监刘星表示,新落成的写字楼因消防验收的原因而难以确定入伙时间,因此造成签订租赁合同的一大障碍——租赁合同的起租时间难以确定,他们协助写字楼业主和承租方对此进行约定,顺延起租时间至正式入伙为起点。刘星透露,广州与京沪两地新写字楼先签租赁意向书的做法的确不太一样,很少就租赁写字楼签订意向书,一般都是谈好条件就签租赁合同,不会签租赁意向书这种过渡性文件。

  早签有着数风险需共担

  刘星表示,早签有着数,这是市场常识,外资公司租客也知道这个“游戏规则”。他以珠江新城西区一栋新写字楼的租赁为例,该写字楼2009年招租时,月租金条件为130~140元/m2,加上免租期,单位租金优惠至每月百元,2010年年中收楼后再租赁该写字楼,租金升高至160元/m2。

  中原工商铺高级营业总监罗思源表示,业主希望尽快完成前期招商、招租目标,更希望引入有实力的商户或租户,而租户或商户则希望获得更大租金优惠以及其他的无形优惠,这都是合同签订双方的初衷,在实施过程中也尽可能实现共赢与风险共担。

  外企决定搬写字楼起码3个月

  广州各大商业地产中介都有跟跨国企业打交道的经验,他们都认同外资公司租客有自己一套行事方式。合富置业分区营业经理朱良邑表示,对跨国公司来说,决定租赁的时间会比普通公司客户要长,主要原因是受其公司自身内部因素的影响,从物色写字楼物业,初步确定意向物业、再到议价、审批等流程,至于时间长短往往都是看该客户的决定,对中介来说,交易流程与普通公司客户是一样的。中原工商铺罗思源透露,外资公司租客决策搬迁写字楼大约需3~6个月,每个外资公司都有不同的财政年度起点,若刚好错过当年财政年度,租赁写字楼的预算无着落,搬迁写字楼恐怕要等一年。刘星表示,在他们代理的写字楼租赁业务中,签下的一份最长写字楼“楼花”远期租赁合约是一年后入伙,大部分都是一年内或几个月内成功搬入的。

  合富置业朱良邑表示,若是客户想租一些比较新净的写字楼物业,其实可以考虑那些楼龄在5年以内的中高端写字楼物业,这些写字楼物业管理一般比较完善,保养亦会比较好,如天河北的耀中广场、珠江新城的汇美大厦等,楼龄新、保养好,比较受外资企业的欢迎。

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