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商业地产的轨迹:从商住楼到专业写字楼

时间:2011-06-10 00:00   来源:转载   作者:   浏览数:

  摘要:50多岁的老刘,退休后仍一直忙碌。作为建筑领域的资深项目经理,老刘从重庆建工退休后,被一家民营建筑商高薪聘为总经理。老刘说,他见证着重庆写字楼发展的历史轨迹:从最老的商住楼,到现在空间宽大的专业写字间,几乎每过五年,都会有一种全新的商业形态出现。

  50多岁的老刘,退休后仍一直忙碌。作为建筑领域的资深项目经理,老刘从重庆建工退休后,被一家民营建筑商高薪聘为总经理。老刘说,他见证着重庆写字楼发展的历史轨迹:从最老的商住楼,到现在空间宽大的专业写字间,几乎每过五年,都会有一种全新的商业形态出现。

  在这种不断变化的商业形态中,重庆晚报记者调查发现,除解放碑仍然保持其核心商业地位外,两路口、上清寺等传统商业区,已经被其它区域所取代。

  萌芽

  写字楼物业开始商业化

  商住楼的出现始于上世纪80年代末90年代初。由于经济的快速发展,开发商为满足公司办公需求,开始修建商住楼,而这也是最为原始的商业物业。

这一时期开发的典型写字楼物业,主要集中在上清寺—两路口沿线,以及南岸区的工贸大厦、金台  大厦等。而上清寺—两路口沿线,也成为重庆改革开放后,仅次于解放碑的繁华地段。

  上清寺板块的写字楼虽然发展较早,但品质和档次均不高,基本为乙级写字楼,租金水平也较低。

  同时期的大厦还有西计大厦、解放碑商业大厦、富安大厦等。这些商业物业非常注重地段选择,楼层规划方面地下是停车场,最多一、二、三层楼有部分商业,其余的全是面积分割不一的写字间。它们通过分层、分区出租、出售给业主或租户,实现了写字楼物业的商业化,但并未进入专业市场化时期。

  在建筑材料上,新型材质被广泛地运用,增加了写字楼的时代性、审美性和实用性,如配备了消防系统、空调系统、给排水系统、中控系统、避雷系统、通讯系统等现代化设施;在功能上,设置了商务中心、票务、问询、邮政、银行、康乐、停车库、保洁、保安服务等内容,通过物业管理的形式使之量化。

  成长

  大都会树立写字楼标高

  重庆直辖前后,专业写字楼出现。1997年,重庆首个甲级写字楼———大都会商厦正式投入使用,这开启了重庆市专业写字楼的新时代,为重庆树立了标准写字楼的标高。

  大都会商厦的投入使用,将写字楼标准确定在专业范围。相对普通商住两用公寓的专业性,专业写字楼一切围绕商务办公服务,而且具备国际甲级写字楼标准的管理公司,具有专业的商务办公配套设施,国际网络会议中心、商务谈判中心、标准化的会议中心及商务中心配置、专业办公安防设施、电脑监控系统、电子巡更系统、24小时维护维修及保安巡逻服务。标准的写字楼内外形象设计,标准写字楼层高、公共走道宽度及空调、电梯配置。具备星级酒店装修标准的写字楼大堂、电  梯厅及公共卫生间设计。

  这一阶段,伴随大都会成长的写字楼,还有太平洋广场、中安国际商务大厦、希尔顿商务大厦等。此时的写字楼主要集中于渝中及其邻近区域江北和南岸,虽然多点开花,但仍是散兵游勇,未成气候。

  与此同时,写字楼市场出现了另外一种高端产品———以海逸酒店、扬子江酒店等为主的酒店式高端商务市场。

  发展

  甲级写字楼全面兴起

  从2000年开始,写字楼市场全面兴起,这时正是重庆中小型公司快速成长的高峰,市场形成了新一轮商务用房需求高潮。

  同时,随着中国加入世贸以及国家西部开发等一系列利好消息的出台,写字楼物业也受到越来越多的买家青睐。第二、三批以国内富裕阶层为主的地产买家诞生了,他们投资商业地产,以期增值保值。

  这一时期的重庆写字楼,达到了一个新的高度,尤其是2003年上半年写字楼楼市全面复苏,众多高品质的写字楼区域化供应明显,大量甲级写字楼涌现。这阶段出现了世贸、国贸、纽约纽约、浪高·凯悦、大西洋国际、未来国际等高端写字楼项目。

  这一阶段的主要特征为:高级写字楼的需求量开始猛增、中心区域写字楼的租金一般高于次中心区域、渝中区外的甲级写字楼增多。

  大都会、希尔顿、万豪的写字楼出租率都在90%以上。随着外来企业或本土企业对形象的日益重视,那种“住宅式”的办公楼渐渐淡出市场,取而代之的是规模和档次越来越高的专业写字楼。

渝中区作为全市商贸中心,再加上其早已成型的商务办公氛围,目前该区的租金在全市处于遥遥领先的地位,较其它次中心区域同档次写字楼的租金高出不少。

  随着周边各区经济的发展,在次中心区域的核心地段大都陆续出现了甲级写字楼的供应,尤其是江北区、南岸区和高新区。

  现状

  不同形态写字楼功能细分

在2005年前后,专业写字楼在市场上呈井喷式的出现,硬、软件设施配套充足,服务周到。2006年随着各个写字楼的交房入住,目标客户逐渐细分,并且按功能的不同,办公区域也发生了变化。

写字楼也不按传统的商圈划分了,而是按板块划分,大致可分为解放碑板块,江北CBD板块、南坪板块、观音桥板块、新牌坊板块、高新园板块、西永板块等。

  随着市场竞争的日趋激烈,市场上出现了生态写字楼、智能写字楼、总部经济等不同形态的写字楼,甚至出现了面向某一特殊行业的写字楼,写字楼市场日益细分。

  以石桥铺片区为例,作为IT行业的聚集区域,该区域写字楼发展速度较快,主要是渝高产业集团发展的渝高A、B、C、D、E、F座,另有赛博、泰兴附带的商务楼,大西洋国际等一些中低品质的商务配套写字楼。

  在该板块,大西洋国际曾经历过地百货卖场、专业市场的多次定位,但在周边整个环境的影响下,逐渐被专业商业所取代。

  在采访过程中,晟城地产相关负责人表示,由于前面几年重心全面向北,观音桥商圈的效应进一步扩大,将形成以新牌坊为中心,北至高新园,南达观音桥,东接龙头寺,西临冉家坝的区域板块联动。

 

 

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